1.基本使用价值是租金收益。目前从租金收益回报看，写字楼高于住宅。
2.住宅附带其它福利，比如户口和学位等。写字楼只有高昂的物业费和税收负担。
3.住宅的使用功能是享受生活，没有其它负担。写字楼用于经营，需要人员的很多开支，涉及到盈亏问题。受经济景气程度影响更大。
4.因为地方考虑长期税收的因素，规划上写字楼的供应是远高于需求的，现阶段基本供大于求。
5.按揭比例和利率问题，以前写字楼都是5成10年内，在住宅利率打八折的时候写字楼都上浮10%。
6.交易费用和流动性问题，写字楼交易没有任何说手减免。营业税5.6%契税4%加上佣金和其它税费，交易费用15%以上。流动性限制太大。
7.住宅是基本标准模块，市场上60-140平米基本 能满足绝大多数需求，写字楼面积需求差异大，可以从20平米到上万平米，而且随着公司发展需求变化大。适应性比较差。
8.住宅在产品更新和升级上比较慢，写字楼设备和科技属性多，产品升级快，淘汰快。
9.住宅维护和管理成本低，写字楼维护和管理成本高，从物业费上可以看出来。

看18个回复都没有回答到点子上，从投资股票的眼光来看待房地产市场是不适宜。很多资深的基金经理用金融的眼光看房地产并得出结论，这里是视角出了问题，不同视角是会影响不同的结论。回答这个问题要从几个维度来看。
第一个是城市规划的维度，一个城市有多少住宅用地、多少办公用地是根据城市发展的特点、目标来制定。不能说无限制的供给住宅用地，各种用地要达到平衡。如果供给住宅用地，不是大规模出让住宅用地就结束了，同时要配套教育用地、社会服务用地、养老用地等。以上海为例，上海提出了总人口规模的控制目标，2040年要控制在常住人口2500万人，现在上海人口是多少呢？2015年上海的人口就2400万了。因此上海不可能大规模的出让住宅用地，相反，因为上海金融中心的定位，会大量供给金融办公用地。这是城市的定位和目标决定的。从现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》住宅用地的比例是25%-40%。
第二、从政府的视角来看
政府最希望的是什么呢？应该有很多。但有一个大家都喜欢的，就是税收。一块住宅用地出让后一次性收钱就结束了，后续的居民能产生大量利税么？不能，不能问老百姓征税。那谁来提供税收供我们的公仆们发工资呢？那就需要办公楼里的企业提供税收和就业机会了，造了办公楼，税收就会源源不断的产生，在有些市有“亿元楼”的说法，一幢楼一个月交税就有一个亿。如果你的官员，你是喜欢不产生收入的住宅还是喜欢像母鸡一样天天下蛋的办公楼呢。换位思考你就明白了。
第三、从经济发展的角度。

经济在发展，好像孩子在长大。经济发展，第三产业比例在提高，需要办公楼提供场所。有句是“孩子要长大，衣服要做宽一点”这个意思就是办公楼要多造一点。办公楼里的企业就是财税的来源，这就提供了一个很好的观察指标，经济怎么样就看办公楼空置怎么样。

供不应求和空置率并不矛盾啊。我说的4点完全能够解释。

因为你会买好几套房子放着不住，却不会租好几套写字楼放着不用，其实两个都太多了

方丈说的对，住房空置率不比商用房低。