1.基本使用价值是租金收益。目前从租金收益回报看，写字楼高于住宅。
2.住宅附带其它福利，比如户口和学位等。写字楼只有高昂的物业费和税收负担。
3.住宅的使用功能是享受生活，没有其它负担。写字楼用于经营，需要人员的很多开支，涉及到盈亏问题。受经济景气程度影响更大。
4.因为地方考虑长期税收的因素，规划上写字楼的供应是远高于需求的，现阶段基本供大于求。
5.按揭比例和利率问题，以前写字楼都是5成10年内，在住宅利率打八折的时候写字楼都上浮10%。
6.交易费用和流动性问题，写字楼交易没有任何说手减免。营业税5.6%契税4%加上佣金和其它税费，交易费用15%以上。流动性限制太大。
7.住宅是基本标准模块，市场上60-140平米基本 能满足绝大多数需求，写字楼面积需求差异大，可以从20平米到上万平米，而且随着公司发展需求变化大。适应性比较差。
8.住宅在产品更新和升级上比较慢，写字楼设备和科技属性多，产品升级快，淘汰快。
9.住宅维护和管理成本低，写字楼维护和管理成本高，从物业费上可以看出来。

看18个回复都没有回答到点子上，从投资股票的眼光来看待房地产市场是不适宜。很多资深的基金经理用金融的眼光看房地产并得出结论，这里是视角出了问题，不同视角是会影响不同的结论。回答这个问题要从几个维度来看。
第一个是城市规划的维度，一个城市有多少住宅用地、多少办公用地是根据城市发展的特点、目标来制定。不能说无限制的供给住宅用地，各种用地要达到平衡。如果供给住宅用地，不是大规模出让住宅用地就结束了，同时要配套教育用地、社会服务用地、养老用地等。以上海为例，上海提出了总人口规模的控制目标，2040年要控制在常住人口2500万人，现在上海人口是多少呢？2015年上海的人口就2400万了。因此上海不可能大规模的出让住宅用地，相反，因为上海金融中心的定位，会大量供给金融办公用地。这是城市的定位和目标决定的。从现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》住宅用地的比例是25%-40%。
第二、从政府的视角来看
政府最希望的是什么呢？应该有很多。但有一个大家都喜欢的，就是税收。一块住宅用地出让后一次性收钱就结束了，后续的居民能产生大量利税么？不能，不能问老百姓征税。那谁来提供税收供我们的公仆们发工资呢？那就需要办公楼里的企业提供税收和就业机会了，造了办公楼，税收就会源源不断的产生，在有些市有“亿元楼”的说法，一幢楼一个月交税就有一个亿。如果你的官员，你是喜欢不产生收入的住宅还是喜欢像母鸡一样天天下蛋的办公楼呢。换位思考你就明白了。
第三、从经济发展的角度。

经济在发展，好像孩子在长大。经济发展，第三产业比例在提高，需要办公楼提供场所。有句是“孩子要长大，衣服要做宽一点”这个意思就是办公楼要多造一点。办公楼里的企业就是财税的来源，这就提供了一个很好的观察指标，经济怎么样就看办公楼空置怎么样。

供不应求和空置率并不矛盾啊。我说的4点完全能够解释。

因为你会买好几套房子放着不住，却不会租好几套写字楼放着不用，其实两个都太多了

方丈说的对，住房空置率不比商用房低。

住宅比写字楼贵原因:
1 写字楼不是靠本身价格来升值的，是靠租金升值的。只有租金回报率超过某一水平才会涨价。
2 写字楼贷款年限少，投资的话可用杠杆太小。
3 写字楼交易税费高。
4 受众太少，小公司是不会买写字楼自用的，大公司要买也是买整层。
写字楼租金的前景（个人看法）:
1 目前不是一个好的时机，空置写字楼太多。SOHO好多都空着，中关村有很多电子卖场空了转变成写字楼。
2 现在国家经济形势并不好，小公司生存压力较大，对写字楼租金是利空。
3 万众创新是利好，但现在国家有政策扶持，他们可以租到很便宜的办公地方。
4 不是完全没有机会，租售比在20年以下的，可以赌经济会转好。
创业，千万不要轻易尝试，必须全身心投入，压力大，租金贵，还难成功。

方涨自己还租一室一厅呢！听说，房租又涨价了，自己在家郁闷的啊！一边照镜子一边说，我就是“房涨”你白问了，浪费了6块钱

因为住宅用地和商业用地分配不均，住宅用地涉及教育、医疗、社保，这些都要地方财政支出，一次支出长期收益，没有持有成本。而商业用地不需要考虑这些，主要靠租金盈利，而商业租金与经济环境相关，环境不好时租金水平不高，回本困难。

这个前提未必存在造成这种感受的是住宅与写字楼的区别1，住宅的居住价值无法量化，写字楼的办公价值可以量化。所以前者无法满足，显得永远“不足”；后者比较容易满足，显得“太多”。2，由第一个功能差异形成不同的投资市场，住宅的价格持续上涨，居民拥有住房这个看起来永远升值的资产的需求...

从某个角度来说，题主所说的两件事儿有相同的原因，就是土地太贵。在土地贵以及其它因素的综合影响下，住宅具备了金融属性，容易往「越涨越买」这个方向自我强化，因而总是「不足」。

写字楼的成本包含地价，企业租户的租金负担不低，一旦企业生意不好，租不起办公室，则人去楼空。租金相当于是对企业的税收，税收对生意的影响就是经济学书上说的那样了。设想土地便宜、易得，那么办公室租金低，企业租金负担轻，更容易活下来，这个情况下写字楼会供不应求。

供不应求和空置率高 这是矛盾不存在的。说明没对这一块真实数据调查清楚就瞎写。。

16年改的商业规定好像是3-5%，而且地方上可以调整。我是06年买的写字楼4%。

那是什么时候？

住宅持有成本极低（当然也不想高），放着就放着，当存钱，所以多少都可以不足，有钱人买了多多益善。写字楼只要没人租就是吃钱的主，物业费就吓死人，没人愿意买来干放着，所以都是会拿到市场上来兑现，所以感觉就多了