今年地产股可谓是名副其实的地惨，股价全线重挫，地产板块自4月高点跌幅已超过30%。龙头大哥万科跌幅高达33%，连一向稳健的保利发展也吃上了跌停。上周港股龙湖集团一度暴跌44%，要知道，龙湖是地产界的扛把子，属于三道红线都不碰，资产质量比万科还好，现金短债比高于4倍的公司。在熟悉地产投资人的认知里，谁暴雷，龙湖都不可能暴雷。
房地产股票很惨的背后，是全国房价的节节败退。以房价最为坚挺的深圳为例，二手房价格自去年2月以来单边下行，从77000跌到55000，价格跌了25%。
其实最近几个月地产利好频传。监管层面，央行下调了利率、为保交楼提供专项贷款、银保监会阶段性放宽首套房贷利率等。
各地方政府也不遗余力积极推销房子，纷纷出台了解除限购限售、开放户口限制、发放消费券等措施刺激购买。
若在过往，如此刺激强度与密度，可能瞬间引爆市场购买力。不过现在是2022年，在经济下行预期转弱、人口红利逐步消退等多重压力下，房地产正面临一场全新的投资逻辑。
房价下跌最直接的原因就是经济下行导致的预期及信心转弱。经济下行不可怕，可怕的是人们没有信心。一方面是疫情管控带来的收入减少，大家没钱了，或是预期未来很难挣到钱；二是房产的金融属性正在褪去，不论是从国家宏观政策导向，还是人口红利方面考量，房价不再具有上涨预期。不具有上涨预期的资产，除非用来住，否则你买来做什么呢？如果从房地产长周期下行的角度看，当前政府这些刺激行为，就跟股市庄家拉高出货没什么区别。
那么，房子到底值多少钱，房价跌到哪里才是底呢？
我们来看关于国内一线城市房价对比欧美的三组数据：一是房价收入比，二是贷款利率，三是租售比。
1、房价收入比
房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，该比值越大表示房价泡沫越大，购房者还贷压力越久越大，一般来说房价与收入比值在6-8之间是比较合理的。
考察中国四大一线城市北上广深和欧美对标城市伦敦、东京、纽约，并考虑海外普遍征收房地产税、物业费等较高因素，以使用面积算，2022年5月，北上广深房价收入比分别为55、46、35、32，纽约、伦敦、东京分别为12、18、12。
按这个指标，国内一线城市房价同比高约1-2倍。
2、租售比或租金回报率
租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。
根据中国房价行情网2022年5月数据，北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.49%、1.81%、1.34%、1.05%，低于纽约的4.6%、伦敦的3.2%、东京的2.8%。
考虑持有费用后，以使用面积算，北上广深分别为1.5%、1.8%、1.3%、1.0%，纽约、伦敦、东京租金回报率分别为2.5%、2.5%、2.1%。
差不多也是贵了1倍。
3、三是贷款利率
当前，北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.4%，纽约、伦敦、东京均低于3.6%。
北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超280%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。
我国居民杠杆率2021年已达62.2%，远超世界平均水平，居民无力再加杠杆，也没有信心再增加负债了。
从以上三个指标看，国内房价确实比国外同等一线城市高1倍以上。
那什么样的价格是合理的呢？可以按股市中成长股的逻辑来估值。
近20年来，中国经济增速有目共睹，国内一线城市相对房价高是成长性的反映。如果把经济体或城市比作一家公司，住房可类似为这家公司的股票，房价是股价，租金回报率是股息率。由于成长性不同，主板和创业板的股票估值自然不同。在主板，公司业绩增长稳定但不具备爆发性，估值较低；在创业板中，公司业绩增长较快，股票估值较高，高估值是对未来盈利的提前反映。过去，中国一线城市房价享受高估值有其合理性，因为我们的GDP增速也是欧美一众发达国家的1到3倍啊。
遗憾的是，由于内外种种原因，最近我们经济掉下来了。
2022年前三季度，美国的GDP同比增长2.4%、德国2.2%、法国3.3%。我国前三季度GDP同比增速分别为4.8%、0.4%、3.9%，前三季度综合为3%，由于汇率，通胀因素的差异，我国GDP降至美国的70.1%，与美刚缩小的差距被拉大。照目前形势，四季度不容乐观，若如此，我们GDP增速可能会落入3%，将弱于欧美。
那么问题来了，当一只成长股成长不再、业绩增速掉下来，变成一只普通的白马股，那估值还能享受市场溢价吗？
显然是不能！
如果我们某些政策不改变，任由经济继续下滑，那房价和房地产股价会发生什么，我想大家都心中有数了吧！