都一起悲观，谁也别想挣到钱。就比如，你做房地产行业，你不断地跟客户说，别买房，早晚跌，早晚折旧，别太乐观。没错，长期看你是对的。来这里地方，就别过于理性。可以理性，但别过头。行业前景分析可以，但别事事说教爹味过重。

我认为多元化是好的，以人口结构变化来看，传统房地产的未来不看好。万科年报说未来将发力为更广域大众提供住房服务、生活服务，我觉得这个转变方向值得一看。最近为了还债，说要卖冷链物流，可惜了

万科这几个月没拿地，但之前几年的土储应该是很多吧，不过放开限购对销量的作用好像不大。

从长期看房地产应该是转型成新的发展模式吧酒总

万科：
2021年：148个新项目，总规划计容建筑面积为2667.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元。
2022年：新增项目36个，总建筑面积690.2万平方米，平均地价12297元/㎡。
2023年：新增土储596万平米，同比减少14%。
保利：
2021年：145个项目，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。
2022年：拿地数据不清楚，签约金额高达4573亿元。
2023年：新增项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元。

最怕出现未来10年民生刚需涨价就业工资却不涨,房子不但不涨而且还要折旧及持有资产税！以前老房子都是社区象征性的收点卫生费，现在要把这个费用服务外包给社会物业管理公司，那不就是一种持有隐形税收吗？还有这些提供旧改电梯服务的，老房子再一次装修的，每次投资都是这个房子的资本开支，回报只是舒适性而已，资本开支没有对应的资本回报，下家不会因为你的装修花费来给予相对应的溢价，毕竟我们劳动性收入是社会的大多数，促进外商投资保就业赚外汇是不变的，稳定就业不但不能大量加税而且还要减税，即使利息再低发债融资三保也是要利息的，债务雪球越滚越大，利息越来越低甚至无限接近零，期限到了总要兑付本金吧，其实本金早就花完了，剩下的就是资产持有税了！而且现在是房地产企业想贷银行不敢贷，只要地产债务转移没有接盘终端客户，这个链条是转不动的，中间商贷款最后被时间利息拖垮了。
光大银行近日发布公告称，自5月15日起，若客户人民币协定存款利率高于1.15%，系统将自动分段计息并将协定利率调整为1.15%。5月8日，平安银行宣布下线“智能存款-通知存款”产品，渤海银行、大连农商银行等发布公告称，取消旗下通知存款产品自动转存功能。同一天，民生银行披露，5月7日9:00起，该行大额存单6个月及以上期限产品(包括在售的大额存单)停发，仅保留1个月、3个月期限存单产品，额度不限。5月7日，桂林银行发布公告称，5月8日起个人整存整取5年期存款年利率下调至2.8%。回溯过往，2022年9月，国有大行打响调降存款挂牌利率第一枪。至今，存款利率历经四轮下调。目前，国有六大行五年期存款利率为2%，全国性股份制银行五年期存款利率大都在2-2.05%，少数几家报2.3%。
这种强烈的降息预期会使的整个市场风险偏好进一步下降，市场会产生通缩反应，具体表现为资本回报跑不过利率导致开支投资猥琐，普通人就业不振追求安全及性价比第一，使的商品出现比价效应消费决策时间增长，社会流通速率下降，大家在更有生存危机的时候是拒绝负债的，商家卷价格只能消耗自己！目前实际出现商品降价_资本开支降低_利率不断循环降低_就业波动性放大_需要更多的财政资金兜住社会底线_加大政府开支刺激经济_降低实业生产流通环节税收_提高资本所得税，房地产价格按优先顺势_社会风险偏好预期_稳定就业收入_未来收入有潜在结构性制度交易机会_隐含未来收入持续增长！但是金融市场的预期是一种不断循环强化直到自我实现的过程，改变预期只能是时代说话的主事人老了，他们的历史已经被后面的新人忘记忽视甚至遗忘了，就如同原生家庭经济不好的家庭，小朋友即使去了一线城市发展不错，但他们依然天然的讨厌浪费节约已经深深的通过父母的言传身教融入他们的血液，只有他们老了他们的儿子生活条件好了，才会忘记爷爷奶奶的教导！
盖洛普（Gallup）本周四公布的一项调查显示，只有21%的人表示现在是买房的好时机，与去年盖洛普历史上最差的数据持平。76%的美国人表示现在不是买房的好时机。
调查结果反映出,人们对住房负担能力危机有挥之不去的沮丧情绪。寻求买房的美国年轻人，面临着创纪录的高房价和高抵押贷款利率的双重打击。盖洛普高级编辑Jeffrey Jones在报告中写道：“美国人对购房者市场仍然高度悲观”。
新冠疫情后，随着抵押贷款利率飙升和房价飙升，美国人开始对房地产市场感到不满。表示现在不是买房的好时机的美国人比例，从2019年4月的36%攀升至2022年4月的69%。本周四，30年期固定利率抵押贷款平均利率，从前一周的7.22%小幅下降至7.09%，此前连续五周出现增长。抵押贷款利率的飙升，使潜在购房者越来越负担不起。在目前的利率下，一套50万美元的房子在首付20%后的月抵押贷款还款，比2020年初3.5%的利率下高出约900美元。在30年期贷款的有效期内，这相当于331200美元的额外利息成本。
美国全国房地产经纪人协会的数据显示，美国3月份现房销售价格中值同比上涨5%，达到393500美元，为3月份有史以来的最高价格。全美房价上涨，东北部房价上涨10%，至434600美元。美国人认为，房价上涨并没有结束。根据盖洛普的最新调查，68%的美国成年人预计，当地房价在未来一年会上涨，比一年前的56%的比例有所上升，仅低于2021年的71%和2005年和2022年的70%的历史记录。对于那些已经拥有住房的人来说，房地产价值的飙升增加了他们的净资产。这有助于解释为什么2019年至2022年间，美国人经通胀调整后的中值净值增长了37%。房主还可以利用住房财富作为现金来源，以房屋价值为抵押借款来支付账单、资助大学学费或翻新房屋。
全美平均收入：2023年第四季度全美国平均工资为$59,384。按年龄划分的平均工资：平均收入最高的人年龄在35岁至44岁之间，收入比全美平均高13.8%。各州平均收入：平均而言，密西西比州收入最低（$48,048），马萨诸塞州收入最高（$86,840）。按职业划分的平均工资：2022年美国收入最高的人是心脏病专家（$421,330），收入最低的是洗头工（$27,870）。 按种族划分的平均收入：美国收入最低的是西班牙裔和拉丁裔（$45,968），收入最高的是亚裔（$79,456）。平均家庭收入：2022年平均家庭收入为$74,755。按性别划分的平均收入：去年性别工资差距仅缩小了0.7%，男性平均收入$63,960，比女性同行平均收入$53,404高出近一万美元。

好分析

确实，普涨到分化，小本本记一下

个体对宏观的评价，很多时候也只是盲人摸象，哪怕并非盲人，也难以预测未来。
言多必失，少说一些吧

现在还都是预期，先观察几个月的销售数据再看。不过之前被套的，可以回血一部分了