7月中旬，有幸参加雪球调研团，前往南通拜访中南建设。之前在长三角往返多次，但基本都是在苏南浙北，南通还是第一次来。从机场到酒店的路上，感觉和想象中很不一样，预想中的南通是一个有着悠久历史的城市，但沿途全都是崭新的建筑和道路，根本看不到历史的痕迹。后来才知道，南通的老城是在北部，而我所前往的地方是南通的新城区，市政府已经搬迁至此，图书馆、体育场、南通大学等都在这附近。
而新城区的核心区域，就是中南CBD。一般来说，一个700多万人的大城市，其CBD往往都是很多家企业合力开发的，但在南通，我们看到了一家民企以一己之力完成了这样的宏大布局，这就是中南建设的壮举。
南通是全国闻名的建筑之乡，中南建设也是从建筑工程起步，用了33年时间，发展到今天的TOP20房企的。目前中南建设拥有员工超过10万名，位列全国500强企业第78位，中国民营企业500强第11位。在全国范围内已经完成了超过100座城市的布局，开发项目420余个，业主数量超过200万，2020年全年实现销售额达到了2232亿，目前拥有土储超过4500万方。
我们看到的这座中南CBD，不仅仅是规模庞大，气势宏伟，在规划上也是大大领先了时代。中南CBD建筑面积达133.65万平方米，是集行政、商业商务、金融、居住、教育、体育六大中心与一体的现代新城区，其各项设施都是南通的顶级水准。用上海球友的话来形容，漫步其间有置身陆家嘴的感觉，绝对的国际级大手笔。从地上建筑来看，写字间、酒店、商场、体育场进行着有机布局，而地下更是有非常便利的通道将各大建筑紧密相连。要知道十几年前做整体规划的时候，这里还是一片待开发的生地，中南的超前眼光可见一斑。
江苏的教育在全国居于领先位置，而南通的教育在整个江苏也是名列前茅，可谓人杰地灵。我们在看到中南建设的产品时，不管是住宅、商场还是写字间，很多局部都能看到精巧的设计，处处流露出浓浓的文化味道。
住宅产品，更是中南建设精心打造的成熟之作。一些产品的细节表现上，能明显看出设计者在实用与美观之间的协调处理，不花哨但很有质感，在提升产品层次的同时，也确保了成本的有效控制。
当前的市场上，地产股，尤其是以住宅开发业务为主线的房企，股价表现普遍不理想。很多资金，都认为在三道红线全面贯彻之后，房企的束缚大大增加，会失去持续发展的驱动力。而且近一年多来，限价不可动摇，但同时土拍溢价率居高不下，市场对房企的毛利率保持了持续的悲观态度。
在调研最后，有机会与中南建设的高管当面沟通请教。从管理层的反馈中，我们没有感觉到任何悲观的情绪，而是对未来充满了热情。毋庸讳言，过去几年，由于规模发展太快，中南建设的资金需求也是急剧上升的，这直接导致了企业融资成本的迅速增加。而三道红线的全面落实，在全局上控制了各家房企的规模增长速度，这会促使全行业的资金需求明显下降，融资成本自然会相应回落。在原来融资成本较高的背景下，中南建设还能取得行业排名第16位的佳绩，后面的钱越来越便宜，对企业的成本控制来说无疑是一件好事。
关于地价居高不下，影响企业毛利率的现状，中南建设所受的影响相对较小，因为企业目前有60%左右的项目不是在一二线城市，房企内卷的问题相对要弱化一些。当然三四线城市的布局，也意味着没有那么多人口红利和城市热度可以依赖，对房企开发能力的要求会更高。从目前的企业情况来看，中南建设已经拥有了比较丰富的经验，市场仍未到饱和阶段，越来越富裕的三四线城市居民也需要更多大品牌房企的优质产品，来满足不断提升的居住向往。市场还在这里，重要的是做好自己。
