2020年年报中，各家房企暴露出来的大部分问题都是有共性的，这与过去几年市场的变化直接相关，未来几年这种共性还会存在。但面对相似的市场变化，各家企业自身的资源和背景不同，导致所体现出来的状态也是大不相同，市场分化正越来越明显。
实际上，就现在的房地产发展趋势而言，未来行业整体机会已经很小了，绝大部分地产股的投资价值都不大，但其中优秀企业的发展空间却会进一步提升，优秀地产股的成长机会更是会大大超越过去3年，这也是现在持有地产股的主要逻辑。
尽管今年又提出了加大土地供应的口号，但最终能落实多少仍是个未知数。即便会有所表现，但从整个大格局上来看，未来核心城市的优质土地数量日益减少仍是难以改变，保障住房的占比不断提升也是可以预见的。商品房成交额整体增速下滑，甚至在几年内筑顶，然后平缓下降是一个明显的趋势。
在经过了持续20多年的增量时代之后，我们将迎来商品房的存量时代甚至是负增量时代。承认这个前提，是我们正确判断地产开发未来的首要条件。在这个大洗礼中，会有越来越多的企业退出开发领域，其中会有很多我们熟悉的名字。
不管是针对房企的三道红线，对银行的两道红线还是对地方的两集中，实质上都是在把现有资源进行固化，从大致层级上来看，现有的房企格局基本定型，尤其是少数巨头会进一步提升自己的规模，3到5年时间内，行业出现两三家万亿级别企业是大概率。而与之相伴的，则是少数企业会掉队，这里既有跟不上节奏的客观因素，也有知难而退的主观动机。
过去几年是大鱼吃小鱼的过程，从现在开始就已经是大鱼吃大鱼的进程。行业整体上已经不会再有黄金时代了，但企业机会反而会随着内卷的减少而不断提升。也就是说，地产开发的行业性机会在日益减少，但巨头房企的企业机会，会随着行业利润率的逐步回升，即将开始收获期。
经过了2019年的地产股全面爆发之后，2020年的地产股整体低迷，这是受2018年左右低毛利房源结算的直接影响。但从2020年下半年开始，有两家房企的股价却先后摆脱了行业整体下降趋势，这就是去年下半年的龙湖集团，和今年一季度的新城控股。
究其根源，龙湖集团是因为在房企阵营中，一直保持着良好的财务风格，是2020年全投资级房企中唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业，这是其股价在内房股最惨烈的下跌中，反而逆市上涨了近50%的核心原因之一。同理，新城控股今年以来上涨了36%，主要驱动因素，是1月下旬穆迪将其企业家族评级(CFR)从“Ba2”调升至“Ba1”。
从这两家企业的逆市表现可以看出，当前地产股的主要股价压力，还是来自于财务风险。过去几年，市场处于住宅开发大跃进状态，大部分房企都在全力加杠杆，这是资本市场所担心的，尤其是在港股上市的内房股，其估值与业绩增速不匹配，已经广泛存在。
从2020年的年报中可以看出，虽然受到结算房源的影响，房企整体上处于增收不增利的局面，但各家的负债情况已经有了很大好转。预计2021年，大部分房企都将迎来评级上调的过程，而结算房源的毛利率也会有一定程度的提升，这是当年乃至未来数年房企股价提升的重要驱动力。
2020年房企的年报中藏了太多问题，有些没有那么好，有些则没有那么差。穿透表面数据，重点还是要看整体负债情况和未来成长逻辑。2021年，很难再现2019年那种地产股集体爆发的局面，但摆脱了财务问题后还能保持快速增长的企业，反转只是时间问题了。