万科2020年的年报终于出来了，尽管现在万科已经不是行业销售规模最大的企业，但就品牌力和影响力来说，万科仍然是行业绝对的旗帜。其他家已经公布的年报中，各有各的问题，大家可以把这些理解成企业自身的不足，该骂骂，该喊暴雷喊暴雷。但这些问题几乎成了代表性房企普遍存在的问题时，尤其是连一向稳健的万科都出现了，那就不要再从个体角度来看待了。只有用行业的视角，我们才能看得清楚问题的来龙去脉，才能知道地产股将往何处去。
先来看一下万科的主要财务数据：
1、2020年万科的营业收入是4191亿，同比增长了13.92%；
2、归属于上市公司股东的净利润是415亿，同比增长为6.8%；
3、归属于上市公司股东的扣非净利润是402亿，同比增长5.02%；
4、加权平均净资产收益率为20.13%，减少 2.34 个百分点；
5、基本每股收益3.62 ，同比增长4.52%。
2020年结算的房源主要是2018年，昨天发的文章《一个时代结束了，地产开启新篇章》里说过：“今年结算的货源，地往往是2016年或者2017年拿的，是最贵的那批。而这些地销售的时候，又遇到了限价和2018年下半年经济整体不景气的双重压力，销售费用更高，净利润更少。”
具体到万科身上，还要加上一条，2018年万科的权益销售金额是4248亿，比2017年的3772亿增长了12.6%，这比同年份的融创中国、和新城控股的销售收入增速都明显少很多，后两者以量补价，还能维持住两位数的利润增速，万科的利润增速就只能停留在个位数了。而2019年万科的权益销售金额，比2018年还少了140多亿，届时即便万科的毛利润率能够回升，结算压力也是不小。
地产股的年报公布到今天，重量级的数据基本都出台了，保利地产虽然会公布的更晚一些，但业绩预告大家都已经看到。总体来说，各房企普遍存在着增收不增利的情况，营业收入的增速是利润增速的倍数，这在各家房企的报表上屡见不鲜。同时，大幅计提也层出不穷，如果说一月份中国金茂业绩预警时，大家还会震惊，现在已经是司空见惯了。
不管当初发生了什么，现在都要为历史买单，这是谁也逃不过去的。下午，我在回复一个问题的时候说过：“各家房企核心利润里面的东西，并不是都核心；计提损失看着像雷，投资者也许会得到更多；看似利润增长，实际上是把前几年的成长完全挥霍了；看似修修补补，也许太平坦途会就此展开。”
今年的报表，各路会计高手都是殚精竭虑，用尽了毕生功力来交出这份成绩单。各家所面临的压力不一样，所以有的想拼命做利润，加大净资产后让负债表好看点；有的则借机加大减值，让后面几年的增速有切实保证；有的看似狡诈，但账目还是按照规矩来的；有的表面忠厚，但利润里塞了一堆填充物！
投资者现在要做的，是把财报里的数据和企业的经营现状做深入对比。大家要明白，2020年的数据对绝大部分房企来说都是一次性的，行业整体净利润率已经在最低位了。现在各家普遍面临的是行业问题，而不是企业问题，后面随着行业环境的变化，各项指标会逐步恢复正常。重点在于，是恢复正常而不是恢复到2019年的状况，那一年也是不正常的。