1、买地产龙头还是买地产指数基金？
2020年TOP100房企操盘口径销售金额达到11.48万亿，同比涨13.3%；权益金额达到9.45万亿，同比涨10.8%。2020年10强的门槛上升至2404.2亿，同比增18.5%；30强门槛同比增16.8%；50强门槛同比增26.8%。
地产近几年一直都是头部化，三道红线出台会更加剧这一趋势的形成，龙头房企未来的市场份额会越来越大，越来越多的小房企只能通过和大房企合作的形式来维持生计，有些甚至不得不卖出土储，退出行业。
我一直不建议去买地产行业指数，里面的很多中小企业会明显拉低整体增速，即便一些规模较大的企业，经营质量也不是太理想。买地产就要买优质龙头企业，他们未来的成长空间与保险龙头相差不多，但目前的估值明显偏低，安全性和弹性会好一些。
2、房企多元化会成功吗？
每个行业都有做多元化的，只不过是不如房企这么引人瞩目。多元化的过程中，原有的优势无法体现，需要重新开始，以一个挑战者的身份进入一个新行业，这个过程是艰难的，要么有过人的技术，要么就得有过人的资本。
房企的优势就是钱多，花得起学费，所以尝试的动作比较多，幅度也比较大。大部分房企的多元化是与地产相关的，真正转型放弃主业，重新开始的往往都是在业内生存能力不足的小房企，这是优胜劣汰的结果。大房企搞主业之外的多元化，以前没有成功的，以后也很难有。除了行业的技术差异外，更重要的是心态。快钱赚惯了，循序渐进是很难的。
3、三道红线会提升房企利润率吗？
2020年的地整体来看还是比较贵的，二三季度溢价率一度达到15%以上，主要是流动性放大，利息又大幅下降，有些房企手里的钱多了，还有一些手里土储不足，就纷纷出手抢地。
但这种过热直接导致项目的利润率大幅下滑，4%的净利润率在当前是一个常见现象，尽管可以通过快周转提升一些IRR，但整体的风险还是比较大的。融创、万科这些大房企去年拿地势头都明显放缓，主要是一些手里土储不足的房企在补库存，还有一些想要冲规模的房企在冲流量。
三道红线出台之后，土地市场明显降温，虽然年底有所反弹，但从整体趋势上来看，2021年不会再出现那种疯狂抢地的情况了，毕竟各家手里都比以前紧。这对行业是件好事，会直接提高项目利润率，未来几年的行业整体利润率也会相应提升。2016、2017年那种高价拿地然后被限价的情况，是有一定的突发性的，不是常态。
4、房企负债率低是优势吗？
很多人担心房企的负债率太高，尤其是担心表外负债。对头部房企来说，每一家都有表外负债，每一家都有股权交易，这并不可怕，是很正常的。而小房企会少些，主要是品牌力不够，合作的机会有限。就房地产这个行业而言，和银行、保险一样，归根结底的经营逻辑，都是如何把负债用好。没有负债，银行、保险和房企就都没有投资价值了。
负债不可怕，只要有足够的资产和收益来匹配。如果买负债率太低的房企，还不如去买一些稳定的银行股和公共事业股。做地产股的投资，一定要先搞清负债到底意味着什么，否则还是远离为妙。
5、房地产长期发展的基本逻辑是什么？
十五年之后，中国的人均GDP会超过2万美元，预计会有4亿人达到现在日本的平均GDP标准，这个购买力相当于3个日本，或者是整个西欧。如此富裕的人群，如此强大的购买力，会甘心住在那些不封闭、没有物业管理、渗水透寒、无处停车、30年房龄的老建筑里吗？把这个问题想清楚，就明白了中国房企的未来了。
房地产开发，每年为国家贡献的直接收入就超过10万亿，却总有人怀疑调控是为了扼杀它。要想跨过高山，靠得是自己的两条腿，而不是山倒下。科技、医药是因为房地产发展太快而落后于老美的吗？有了房地产的资金贡献，我们才有机会完成科技的跨越式成长，如果房地产出现大问题，一切都无从谈起。