从房价20年的增长历程看地产的发展方向
（本文根据朱酒的讲演稿整理而来，口语化较多，敬请谅解。）
1998年之前，商品房只是一个萌芽，量非常少，营销模式也非常初级。在全国绝大部分城市里面，价格涨得并不快。因为离香港比较近，当时香港人都在炒楼，珠三角的房价倒是被炒了一波。90年代后期，香港楼市泡沫破裂的时候，华南的楼市出现了大麻烦。
98年，亚太金融危机出现了，对国内经济有了很大的负面影响，当时的产业还没有现在这么发达，需要一些额外支持，于是自上而下的改革开始了，出了很多政策。最主要是两个，一是取消了福利分房，各单位全是货币化分配，以前是分房子，现在我就给你一部分补贴，给一部分钱，级别高的或者工龄长的多给一些，一般的员工少给些。后来都转成公积金形式了。还有一个重要政策，就是在98、99年的时候，先后出了一些银行的按揭鼓励政策。
最开始的一些按揭政策要求比较严，没有多少人能符合标准，例如要有多少存款，而且只能贷几年。九十年代末，按揭政策才全面打开了。所以说整个中国的商品房在现代意义上来说是从98年开始，那一年可以算成现代商品房的元年。99年铺垫一下，在00年开始全面展开，迅速地把商品房热潮蔓延到全国了。
当时在一线城市，九十年代中前期出现了一些外销房，这些房子的初始价格非常贵，完全脱离市场。只是因为当时的境外人士买不了别的房子，只能买这些，等于说奇货可居，导致这个房价出现了很大泡沫。九十年代中后期，一线城市都不是太火，尤其是广州这一带，其实冷了很多年，就是原来的房价炒太高了。反而是江浙一带做的比较好。00年后，出现了一些著名的购房团，典型的就是温州购房团。因为温州很多都是家族性资金，加上几倍的杠杆，影响是很大的。
我们今天说购房的压力大，尤其是在北上深这样的一线城市。但作为一个普通百姓来说，我觉得现在的购房压力并不比20年前更大，因为那个时候房价看起来是很便宜，但收入更低。01年的时候我在北京，听到周边的同事说，我要去买房，去买一个4000多块钱的房，这都很惊讶的，因为4000多块钱的房价，在一个二线城市都是顶级住宅了，但是在北京，就是一个比经济适用房略高一点的价位。而当时北京的大学生毕业后的工资，也就比一般的二线城市每个月高出500元左右吧。
北京在2001年的时候，五环就已经很偏了，甚至当时四环之外就是老北京心目中的郊区了，当时五环左右的价格都已经在5000多了。4000多是最便宜，很差的，没有什么景观，只有钢筋混凝土那种。那么5000多，就是算是商品房中比较低端的了，正常的话在6000，好一点七八千，但也没有特别贵的，超过1万也并不是很多。
包括在00年左右的时候，很多人都是不用按揭贷款的，就是觉得这个利息太高了，一算完之后，需要还这么高的利息，那时候大家没有什么资本意识，因为过去大家都没有太多余钱，能养家糊口就不错了，所以说没理财的观念，也没有那么多像折现率啊这样的概念。那个时候按揭贷款用的比例，我印象中恐怕都不到一半，这个跟现在形成完全不同的风格。当时买房人能全款尽量全款。不能全款的时候，那就再等一等凑够钱再说。反正当时的房价涨得也并不快，等个一年两年，价格变化不是特别大。
当时也没有太多品牌开发商，大部分开发商都是以前住宅办或者是一些企业部门转的。一些大型企业，自己的员工比较多，他们自己就会有一些小的开发公司，自己建自己的楼。后来看到商品房时代来了，也可以建些楼往外卖了，就开始成了第一批现代开发商。我们现在看到的国内的一些优秀的开发商，甚至做的比较大的头部企业，他们的老板最开始的出身，往往也是跟这一批最开始的国有背景的企业有关，或者是给这种当时的开发商做一些施工的单位。都是跟这些有着千丝万缕的关系的，甚至有可能就是当时的一种国有的背景公司，后来自己私有化了，后来逐渐壮大，形成了现在的地产集团。
那时的企业，积累时间不是很长，做的产品也很一般，那么他们继续发展的过程中，产品力其实也不是说有明显的差距，大家买房主要就是地段，地段，地段！但那个时候的地段比较单一，即使像一线城市，也是只有几个大商圈，后来才慢慢发展到一个一个小商圈，形成每一环、每个小区域的价格区间。比如像北京，二环以里基本是没有商品住宅的，三环、四环、五环、都成了价格坐标，大家按照离几环多远的距离，来做自己的价格测算。
当时的北京房价比较扁平化一些，没有太多的额外的概念。后来，有一些先知先觉的开发商有了包装意识，开始请了一些广告公司，做了一些很有创意的报纸广告，效果特别好。有了概念包装，有了媒体推广，就出现了一些品牌，并体现出了一些品牌溢价，有概念的楼跟没有概念的楼，价差就越来越大。就全国范围来说，北京在推广概念上是一个绝对的桥头堡。当时的北青报是特别火爆的，报版很难订得上。
北京也把自己的文化底蕴，充分体现在了房地产的广告中，当时的一些楼书、DM、报版，就现在来看设计水准都是一点也不差的。甚至我觉得现在的一些广告概念已经没有当时做的那么生猛，那么让人眼前一亮。因为我也做过地产广告，那时候的很多设计真的感觉是大师手笔！现在的推广越来越写实了，真正的地产广告概念，营销的那种视觉化，零几年的时候在北京就是一个巅峰了，后来大部分是在重复，甚至大家已经不太把这当成一个重要的武器。
最开始炒房子的这些，都是一些具有原始本能的人，或者是像江浙一带这种经商传统的积累特别丰富的地方。全国绝大部分城市，大家还是在一个很懵懂的状态里边，看到北京的房子涨了，杭州的房子涨了。才慢慢后知后觉。普通百姓在这个时候也慢慢的发现：其实房子不仅仅可以住，还能赚钱，而且能赚很多钱。
大约在03、04年的时候，买房赚钱开始成为全国老百姓发自内心认可的一件事了，因为周边的很多人买了房子两三年差不多就翻倍了，这在当时大家没有更多额外收入的时候，是让人非常眼红的一件事。很多人看着周边的人，就因为自己当时的一念之差，没有去买这个房，一下子比他少赚了几十万。在那个时候，几十万相当于很多人一辈子的收入的。
所以到了03、04年的时候，有点全民皆兵的感觉。大家都发现了买房这个事是一个难得的良机，可能是一辈子只有一次的机会，开始按揭贷款的比例越来越大了，从上到下，从一线到二线，三线，甚至到一些县城，大家都开始买房。而且那个时候，中国的城市化的比例还比较低，在当时有很多从农村进城的新增人口。或者是到一些沿海的就业机会比较多的城市的人，他们带来了大量的资金。这些资金来自于内地，那么加上按揭这些杠杆性的资金，再加上原来这些一二线本来就很富裕的城市的资金，这个资金就非常大了。
于是05年左右的时候，出台了一些相应的调控政策。最开始的时候受冲击的是上海。上海本身是中国的第一大经济城市，本身这个城市有钱，而且大家都非常向往，加上他离江浙也是非常近，是一些炒房团的首选。
当时有一个比喻，就是上海感冒了，全国人民跟着吃药。那个时候就是所有的政策下来，全国都跟着走，一刀切，绝对的公平，其实这个只对上海市指向性比较强。上海当然受了一些影响，但是其他城市只是略微冷了大约一个月到两个月左右吧。之后发现房价一点没受影响，而且之后那一两个月涨得比原来还快，是把中间断档了两个月的价格全给续上了，但这个时候全国有一些，我自己觉得是地产舆论界的投机分子吧，典型的一些人。最开始这些人大部分是从媒体出身，也有少数的所谓经济学家，都是不断地看空，在大声喊着中国的房价泡沫要破灭了，房价一年会跌百分之三十四十。
当时有个很轰动的事件，就是一个经济学家和一个地产看空派的代表，下了一个赌注，说如果一年之后深圳的房价低于当前价格，经济学家就登报道歉，反之则是看空派代表道歉。这是一个很著名的经济学家啊，我看过他的书，我觉得他是一个很严谨的人，但是他怎么会去打这个赌，我也不是特别理解。后来经济学家赌输了，真的登报道歉了。但更有趣的是，这个广告登完之后几个月吧，深圳房价又是暴涨。到底这个赌注谁赢了？
06年，尤其是07年年上半年的时候，整个市场就有点疯狂了，已经超出了一般的投资概念。这就是投机，而且是不计成本的投机。很多人做了一些假手续，然后不顾代价的，不管自己承受能力地去贷款，或者在民间借贷，这个时候确实是有很大的风险了。
2007年9月底的时候。我在做一个项目，这个项目当时要开盘，就在开盘的前一天，出了一个限贷政策，首付的比例提升，二套利率的上浮，出的特别突然。当时我们看到这个也确实是心里有点一凉，好在这个政策刚出来的时候，原来的很多客户还没有充分反应，只是嘴上议论一下。因为前面05年06年时候出的政策，后来效果都不是特别明显，所以只是议论一下，房子仍是被哄抢一空，大家都如释重负。
但这真的是一个回光返照，从07年下半年开始到08年，这个市场就慢慢往下走，只是中间那个转折特别突然。就在上半年的前几个月，大家觉得还可以啊，虽然没有像以前那么暴涨，但也只是略微下滑。可在08年的五月份之后，市场突然间就断了，就像突然停电一样，这时候市场突然客户没有了。就是连人影都没有了，售楼处连人都见不到了。
我当时是在做现场营销，从00年开始，用了7、8年时间积累了大量的专业技术，包括客户分析，销讲、答客问等等，做了很多。后台也组建了一些专门的市场研究人员、策划人员、广告人员，大家的专业技术已经非常成熟了。但是这所有技术的前提，都是你得有客户啊！我有最强的成交能力，最强的杀客能力，但是没有客户，你这个就属于屠龙术，毫无用武之地啊。
到了08年年中的时候，大家突然间发现所有的技术都没用了，因为没有客户。那时候广告费追加，案场活动追加，现场价格打折，都依然没有客户，全都不好用。到了2008年下半年的时候，市场环境看着就非常清晰了，这是我们从来没见过的一场大灾难，这就是我们在6124或者5178下来时候那种我们股民的感觉。那个时候就是楼市与购房者，形成了一个大的博弈，最终是开发商和销售团队惨败。
我自己是在2008年开始做投资的，那个时候投资入市不是看着别人赚了多少钱，而是突然间发现自己引以为豪的所谓专业，原来是一文不值，到底为什么不知道，只知道经济出现危机了。那经济危机怎么来的？它会怎么发展？未来会怎么演变？到底这行我还能做多久啊？甚至这行业会不会从此消失啊？心里是一点底都没有。于是从那个时候开始去做投资，最开始做一些纸黄金，带保证金的黄金交易是不敢做的，纸黄金就是银行做市商那种，波动率比较小的。
可在那种系统性的经济危机之下，谁也跑不了。我通过自己做投资，开始去研究到底这个金融危机是怎么回事，它的原理是什么，它的一些演变会不会再重复发生？以前我觉得自己这个团队很了不起，公司很了不起，或者说我们做了多少业绩很了不起，实际上只不过是一个大牛市把我们托到了那个高度，并不是自己有多厉害，行情从来就不是单边市，行情肯定是有起有落的啊，不管是股市还是楼市，都是这样的。
后来每天就是看着K线往下走，然后看着售楼处成交一天不如一天。到08年的9月份左右的时候，整个市场就非常明朗了。那时全国，甚至全世界都在裁员，我这个就不多说了，大家都有心得，不管是房地产行业还是其他行业，不管是中国还是美国，日本，欧洲啊，那个时候只是早一点或者晚一点的区别吧，全都在裁员，而大家都朝不保夕的时候就更没人买房子。我们当时的那个大团队是200多个人，200多人，一个月裁掉一百多人，最后就剩80多个人。而且全国的各个公司（那是一个全国性公司，有二三十家分公司）都在裁员。
我们应该看到很多数字背后的东西，一些现象往往意味着经济内部出现问题，就是我们看到股市的一些变化啊，不管是08年还是15年，包括刚刚过去的18年，它肯定是有内在原因的。这个内在原因是真正的核心动力，是决定性因素，这些决定性因素，才能够把我们现在看到的成果真正推动下去，或者改变其它的方向。
我们在08年年底的时候，裁了那么多人，也裁了很多业务。是一个项目一个项目去砍的。那个时候我在做销售代理，就是承接开发商的销售任务，当时有20多个项目吧。我们自己先砍一遍，把不赚钱的项目砍掉，向开发商道歉，有些甚至剩余的一些佣金都不要了。然后总部再过来审查，大老板们过来砍这个，砍那个，到一月份的时候砍的最后就剩了五六个项目了。大家觉得这些项目还行，能挺得过去。剩下的几十个人，靠这几个项目先活一年再说。
但这个过程就像在2018年12月底开始割肉的股民一样，我们当时把项目割完了，过了春节就迎来了楼市的爆发，而且是全面复苏，就像我们看到有些人在今年元旦过后开始割肉，然后春节之后发现怎么天变了的道理是一模一样的。楼市跟股市真的是太像了，很多起伏的规律，包括一些对从业者、购房者或者说我们这些投资人心理的一些影响，真是太像了。
2009年2月份之后到8月份，这半年在全国都是一个爆发，就跟我们看到从1664到3478那个过程是一模一样的。很多地方的房价从谷底直接翻倍，绝大部分的城市来说，均价至少有50%左右的增幅吧，增长的特别迅速。那个时候的政策，是把在07年发布的那些限制条件全解除了，而且到处宣导买房就是爱国，大家都要去买房。当年有韩国人遇到危机，纷纷给国家捐献黄金的故事，但中国太大了，靠黄金救不了，大家捐点钱也没用，你只有买房。拉动数万亿的成交，才能从当时的经济环境中解救出来。老百姓也都很听话，事实证明，只要听党的话，后边收获都是非常大的，不管股市还是楼市。
那一轮涨得确实有点太快了，跟我们的股市是一样的，我们在3478点之后就迎来了长期的下滑，好几年一直下滑下去，跌的差不多快回到原点了。楼市呢，也是接近这样的，在2010年开始又重新出台调控。其实楼市的调控就是根据房价或者是投资的热度来匹配的，太热了就必须泼点凉水，太冷了肯定不会见死不救，最好是在一个箱体内，不要太高，不要太低，稳稳往上走，也就是我们所说的慢牛行情，楼市也是希望这样的。
但楼市还是跟股市一样，都是爆起爆落的，只不过这个暴落要比股市强很多。主要两点，一个是楼市长期形成的价格上涨趋势，让购房者有了心理上的优势，只要买，赚钱只是早晚的问题，大家不用担心跌的太多，只是早赚晚赚、赚多赚少的问题；另外一点，毕竟房子的流动性没有那么好，我不能说我们一点鼠标就把房子卖掉了，这很难的，可能有些房子挂出去（我后来到了一家中介公司，我负责新房的业务，在那里组建了一个公司，了解到二手的销售情况比想象中难的多），差不多一年卖不出去都是很正常的。
凭借长期形成的赚钱心里和房屋的流动性比较差这个事实，中国楼市相对而言。还算是一个慢牛吧，只是这个慢牛总是出现一些脱缰的过程，譬如在16年17年啊，就是你稍微一放松，他就能给你翻倍涨上去，然后再慢慢走慢牛。而股市是稍微一放松，它就跌下去，然后再慢慢地沉底，楼市与股市在这里形成了鲜明的对比。
房地产是有非常强的领先性的，在我看来，楼市是类似于领先指数这样的一个指标。我十年前也买了一些地产股，我买地产股都是买我比较熟的，因为工作关系跟大部分开发企业，尤其是头部企业业务交流比较多，对他们的风格多少了解一些。我当时买过万科、保利、华发等等，这都是我的客户，有比较深入的理解。后来从2010年开始时候，中间就没怎么买地产股，因为那个时候手里的房子有点多，自己的工作收入也来自于房地产，希望能分散一下投资。
但我一直都是非常关心地产的，包括地产股的走势，因为我认为地产就是股市的领先指标，地产好的时候，股市只是什么时候跟上的问题；地产要是不好的时候，那么股市肯定也好不了。就是说，我们不管最近几年怎么评价房地产，或者是说愿不愿意继续把支柱性产业这几个字加到房地产身上，它都是支柱性产业，是任何产业都无法替代的，谁也替代不了。
去年的商品房销售额达到了15万亿，占到GDP应该是16点几吧，加上二手房就有20多万亿的总成交额，占总GDP20%多了。这都不是说简简单单的一个支柱所能形容的了。地产不景气，谁也好不了。
2010年后地产就进入一个沉默期，房价跌的也不是特别多，但是各家开发商现金流的问题都比较严重。如果是说一个企业没有扩张过快。当时的回款速度还是可以的。但是这个过程中确实是大开发商吃小开发商最好的一个阶段，很多小开发商对市场的认识充满了悲观，觉得这个行业已经没法再走下去了，考虑一下自己的现金流就更加悲观，因为他们最开始做地产的时候，手里资金并不丰厚，有很多都是借来的啊，是各种各样的关系进来的，银行的还好办，有很多私人的，这个借款利息非常高的。
小开发商很难在资本市场上融资，他们在跟大公司竞争中是完败的，没有任何还手的力量，比如说我们看到过去几年，碧桂园、恒大、融创逐渐超过了原来的万保金招，他们享受到了地产集中度进程的红利，就是在11年之后啊，开始出现了，尤其14年之后越发明显，地产越来越集中化。
可以说每一轮调控，都是一个洗盘的过程，都会把整个地产企业的秩序进行一些调整，重新排列。万科还是很优秀的，这么多年屹立不倒，虽然现在不是头名，仍然排在前面。但其他的企业起起落落，我们看到过去这20年的一些排名在前面的开发商，，尤其原来的一些有国企背景的开发商，中间有一段是发展速度非常慢，被民企背景房企超过的非常多了。
刚才回顾到2010年左右，后来出来一次比一次更严重的调控，最开始是限贷，首付比例要提升，利率要增加。后来就是干脆限购了，直接不让买了。再后来大家都知道了，一点点全推开，全国各地都在限购，就是我怎么打你都不听话，那干脆我就取消你买房资格。现在一个漏洞接一个漏洞被堵住，所以现在的限购这种政策执行起来，确实非常刚性。
实际上，限购限贷现在是一根救命稻草。如果经济环境需要放水了，现在不需要印那么多货币，其实我们的M2增速已经远远不如十年前那个状态了，那么只要这个政策稍微松一松，把房地产的一些压制这种负担沉重的那种大山，给你稍微松动一下，让你喘口气，马上经济就缓过来了。这已经变成了一个新的调控利器，由打压行业的利器，变成了经济稳定的一个压仓石，你这个船行驶的时候，稍微晃一晃，就能够让他产生想要产生的效果。
从2010年到13年，有的地方到14年，地产都是在一个谷底持续低迷的状态，价格和成交量都受到很大的影响，但全国的总量仍然是保持上升的。因为这个时候很多三线城市、四线城市的发展特别快。中国毕竟是在一个高速发展过程中，尤其是我们看到增长数据，在2000年之后，这段时期增长速度是非常快的，老百姓有钱了，他肯定要改善自己的住宅。我们在过去，尤其是九几年零几年前后建设的房子，现在看起来真的是太差了，有的不封闭，有的即使封闭没有园林，没有物业或者房屋质量有问题，就是说，我们在2010年代看到的很多问题都是过去的积攒。
很多人在经历了无房到有房的过程之后，他们需要更好的住宅，他们需要更好的物业。即使不是说彰显身份，至少他们也愿意和自己比较相近的人住在一起，物以类聚，人以群分嘛，这边开着大奔，那边住的人每天挤公交车上班，这两个人彼此都看着不顺眼。所以说，中国的住宅还是会发生很大的、质上的变化。
大家开始有了一些豪宅的概念，有了一些居住品质的要求，以前是我家里的面积太小了，要换大的或者干脆没有房子要买房子，现在有可以说是整个社会购买能力最强的一批人，重新提出了自己的置业需求，就是我要住有品质的房子，或者住到跟我身份相匹配的房子里，不要太高，也不要太低，实际上这个事现在是很大的一个课题。
所谓豪宅的定义是不一样的，在北京可能是10几万一平，在南京、杭州，可能是七八万，再去二线城市可能是五六万或者三四万，看到一些更小的城市可能是一两万也算很贵的。住宅就是每个板块的整体房价不一样，概念也不一样，但是这种需求是非常明显的。不管是在地产股，还是其他的一些行业的投资，我比较喜欢去投一些能够提供中高端产品的公司，因为我觉得在目前的中国来说，这种分化已经非常明显了，不仅仅在楼市里边，在各行各业都是这样的。
我们看到白酒这个行业，茅台的利润是超过各家酒厂的总和啊。这个酒是最贵的，利润也是最高的。包括格力，格力的毛利率也是在家电行业屈指可数的。在地产里边有一些品牌溢价的企业，他的发展前景应该是可以既享受到这个行业的发展所提供的增速，也可以享受到人们不断提高的，对品质不断增长的要求，所带来的额外的一部分收益。
我们现在的全国的平均的人均GDP啊，是在9000多美金。虽然我们在00年左右的时候，我们的人均GDP大约是日本的40分之一，那么现在过去了20年，我们现在已经拉进到了四分之一。这段时间，日本没怎么变，我们是一直在增长，我们差不多涨了十倍。
以现在的增速，大概率去推算一下，就是我们在十年之后，全国平均的GDP大概率会在2万美金左右，那我们东部的沿海一线城市、二线城市以及长三角、珠三角这些比较集中的富裕地区，大约现在是两个多亿人吧，我觉得现在的集中化过程中，应该会在十年之后大概率会到3亿人左右吧，这部份的人均GDP能达到4万美金，就是能达到日本现在人均GDP的状况。日本现在一个多亿的人口，如果我们有3亿人达到日本现状，那就意味着我们在十年之后会出现相当于两个日本的强大的高端购买力。这个对整个中国的各行各业，我觉得都是一个非常决定性的影响，因为这些购买力未必在增量数字上产生最大的体现，但是他们在利润上肯定是最大的贡献者。
我们从16年底供给侧改革之后吧，包括17-18年到今年的前四个月。我看到的各个行业的一些企业也是越来越明显地感受到这些，头部企业与中小企业的差距越来越大，能够创造高毛利的企业发展的会更好，这就是供给侧改革带来的直接影响，也是迎合了现代收入结构发展规律的影响，这是我们当前的一个很大课题，对地产、对各个行业都是这样。
股市和楼市太相似了，我们在16年开始，有的城市在15年开始一直持续到18年上半年，差不多两年左右的时间里边，头部城市的房价增长很快。高房价的城市这个上涨数字更加惊人，比如北京直接涨了3万块钱的均价上来，这个确实很恐怖的，在全世界房价的发展历史上来说都是很恐怖的。那么这个也是说明跟股市的逻辑是一样的，就是高端置业、高端购买者的需求已经成为主流，他们对利润的贡献是超过下边很多人的，二八定律嘛。
中国现在的经济发展包括中国有钱人的数量决定了中国的房价真的是不贵，尽管这个说完之后会让很多人觉得，这个属于不为民生着想，但只有住宅品质上去了，我们才能收到更多税收，收到税才有更多的资金投入到更多的建设中，非要压抑这种需求，一方面，有钱人也是老百姓，老百姓的需求得不到满足，另一方面来说，把一部分额外能够收到的一些税也好还是费也好，这个机会也丧失了，这个我觉得从管理者角度来说也没有必要的嘛。那么十年之后，我自己理解是大概率，北京、上海、深圳这些龙头城市，仍然有翻一番的机会的。但是翻一番之后，再往上走就很难了。
北京再翻一番就达到现在香港的标准，那么就进入全世界最头部的一个位置了。房价到了一个不能说顶端啊，它上面还会有一些通货膨胀啊，货币的一些变化所影响的一些价格体系的，但是基本上已经到了我们经济红利全部用完的时候，再往上就是货币的一些变化了。那么北京、上海、深圳的天花板界定了，就等于全国城市都有了一个坐标，我们再往下看一下，广州、杭州、南京，这些城市该在什么坐标上。包括想青岛、厦门啊，这些城市都在什么坐标上，这个大家各自可以有各自的理解了。
从横向来看的话，比如说对全世界房价做一项对比，一个城市经济的竞争能力和这个城市的房价基本都是匹配的。北京、上海已经进入世界一线城市的行列，我看过一些国际的排名，可以跟东京或者说巴黎、香港这样城市并列。那么在十年之后如果再翻一番的话，房价是不是能够接近伦敦和纽约呢？我觉得以中国的经济发展来说，这是早晚的问题，只是10年或者20年还是更久吧，这也看人家的发展速度。
这些发展速度，如果大家都互相匹配的话，那么这些各地的楼价也就比较相似了，我觉得会是一个相应的水平线。而且能够在北京买得起亿万豪宅的人，他的事业肯定是世界化、全球化，就是能够买得起千万住宅的人，他不会局限在某一个县城某一个省城，那么能够买得起亿万住宅的人，他也不会局限于一个国家，那么这个时候市场是有一个连通器原理的，性价比呀，包括所产生的一些配套资源都会互相匹配。
问答环节：
向着阳光@朱酒
请问朱酒老师，现在政府说的房住不炒是什么意思，会出什么政策，你们房地产行业内对这事怎么看？谢谢
朱酒：回复一下刚才这个朋友的问题啊，“房住不炒”这个，写的比较清晰了，就是房子的居住功能是主要的，要把它的金融功能给减下来。但实际上，这个基本上是一种方向吧，这个要做到绝对，我个人觉得是很难的一件事情。就是现在来说，我们看到售楼处里边的（看房人），你说哪个人一定是自己住的？哪个人一定是投资的？这个很难界定的，很多人在买房的时候呢，都是这个房子，我要住，但是住段时间之后，我可能要考虑卖出去。那么他的居住功能与这种投资功能本身是结合在一起的，这个很难界定的，只是说在一些手段上，比如说现在有一些限售，或者说有一些就是房贷啊，或者一些过户的手续要求上，尽可能把这种成本加高，把手续叠加上去，或者把时间给增加，让他的成本变得比以前高很多，不管时间成本，还是资金成本。这样的话让他后期失去投资收益机会，这是理论的一个方向吧，但真正决定性的还是经济形势，经济形势要是不好，你就鼓励买房，也很难卖的出去。
沉潜提问：现在上市公司中，只有泰禾和融创在做品牌
朱酒：大家都有自己的爱股，单个企业咱们就不详细谈吧，只谈性质
关于品牌这一块，我个人观点是这样的，在00年代呢，是城市化的初级阶段，是从乡村到城市的这么一个推进过程，那么在10年代，尤其是最近这几年，实际上是城市化的一个升级过程，是2.0版本了，就是从小城市到大城市的一个进程，而这个进程在20年代会更加地明显，会越来越多的人集中在珠三角，长三角、包括京津，雄安这么一个大板块里。这个过程中，一些有越来越强的购买力的人，他们在选择置业的过程，这些人不管是在衣食住行方面都习惯了品牌溢价，在房产上也可以体现出来。
现在的TOP 10、TOP 20的企业，我觉得都是在注重自己的品牌的。但是这些品牌的内涵，他们有不同的理解吧，每家企业有自己的风格。但是能够创造出足够溢价的确实也并不多，这个大家也都比较了解，有那么几家，同样的一个地段，同样的一些产品，有些品牌天然的就可以比别人家高出来，比如1000元或者2000元一平米，这个确实是有的。
地产这个行业本身技术的区别，真的是很小的，最大的一个核心技术，实际上就是对周期的判断，然后，产生正确的购买行为，这是最大的一个。说白了就是逆周期拿地的能力，就是核心的一个技术，判断错了，这一波行情没跟上，从此就掉队了，甚至从这个行业消失了；判断对了，那么三四年的时间，就能从几百亿到几千亿。我们看到好多企业，在过去的这五六年里边变化非常大，对行情的把握特别的准。至于他们背后的资源整合能力，其实我觉得top前30的甚至可能到前50的，各家的背景都非常深厚，这个倒不是最大的问题。
自由老木头@朱酒 说说有这个逆周期拿地能力背后有什么体制原因吗？万科、保利为什么没有这个能力
朱酒：关于逆周期拿地呀，说个跟大家比较近的，这个可能更形象一点。就像我们抄底，在股市里抄底，道理是一模一样的。2018年12月，到19年1月4号的这段时间，为什么有的人能抄到底呢，为什么有的人抄不到底，这可能是专业的一个原因，大家对于未来的市场判断是不同的，
有的认为可能这个2440不是底，还能跌，有钱也不去抄；但也有人觉得，到2600、2500就可以入手了，你继续跌到2440，套就套着吧，已经非常便宜了，怎么做都能赚了。开发商其实这个心态也是一样的，不同的公司，他会有不同的判断，到底我拿不拿地，是不是在这个时候去拿。
那么也有的人呢，是有这个专业性的，就是我们在2440看到了，这肯定是底，或者不一定那么准，2500以下随便买，这个我们看到的很多企业，平安啊，格力啊，万华啊，这都很便宜了，我买完之后大不了再套几个月，套一年也没所谓，套一年我们再买就更便宜，我希望它越来越便宜才好，因为我对这个企业的内在价值有深刻的理解，但是，他没有钱了，他钱可能在2800点，甚至可能3000点已经花完了。很多房地产企业也是这样的，他看好了，没有钱，没有资金运作能力，这也是不行的。
还有呢，它既有专业性，能看到这个周期，手里边儿也有现金，但是他仍然不去拿。这个很多时候，一些央企，尤其一些根红苗正的纯正央企，是有这些顾虑的，因为这些上面的老板们都是一些体制内的人，他们甚至不是职业经理人，就是说，在地产的决策层里边，可能大致可以分成三种，一种是真正的老板，这种私营老板，孙宏斌，许家印，杨国强，这些真正的龙头老大们，这个是有绝对话语权的；另一种呢，是职业经理人。比如说像郁亮啊，这是典型的，包括曾经的王石也是职业经理人；还有一种，是体制内的人，他们其实不一定是企业界的，他很多跟自己的出身背景呢，都是体制内的，甚至是有职位的，而且是很高级的职位，对他们来说呢，完全没有必要去做一些风险性的东西，首先保证不出事，其次才是其他的。所以即使他看准了没问题，手里有钱，但是没必要，我也不去做这件事，等到走到右侧的时候，哪怕高一点没关系，也不是特别贵嘛，我们再去买，然后再去抄。所以这三种人决定了这种企业的性质是不一样的。
一些企业的财务要求，也是不一样的。比如说，央企的负债率，他跟民企在先天上来说，就要更安全一些，更谨慎一些，它不可能像前几年的碧桂园、融创、恒大有那么高的负债率的。这种高负债率，很多央企是做不到的。