关于华侨城的土地储备
如懒得看说明和推导过程的，直接看文章最后
我在过去的文章说过，房企土储看上去都有数据，其实大多数情况下看报表容易误导，因为相当多的或者绝大多数房企的土储面积口径是总建筑面积而非计容面积，而且已售未结面积未扣除，以这个数据去判断土地储备是否充分，明显是有很大问题的，毕竟所谓储备应该考虑的是待开发和在建未售的部分。
华侨城报表的土地储备表，其实统计的是待建计容面积（也就是尚未动工的），实际土储面积应该是待建面积+在建面积—已售未结面积。而在建项目表，最近两年的报表都只列出了土地额50亿以上的项目，实际上大量的开发项目都没有列出来，只有2018年是土储和在建两个表都全的，但两个表当中也有少许项目数据存在重复计算的错误，我是详细比对过的。
2018年末土储面积准确的数字是2977万方，这是报表待建面积和在建面积（扣除已竣工）合计，并剔除重复部分（130万平米）计算出的，权益面积2120万方。2019年拿地1200万平米，扣除2019年当期结算面积，华侨城2019年末总的土储面积约为3850万平米（含已售未结面积约250万平米），权益占比69～70%。
那么2020年末的华侨城土地储备是多少？有了前面的数据，相对好算。2020年华侨城签约销售面积是465万平米，新增拿地计容面积是1033万平米，2020年地产结算面积未提供数据，从营收818亿推算，扣减文旅收入，结算面积粗略估计是300万平米，注意华侨城当年销售也有部分是现房结算。
所以2020年末华侨城的总土地储备（待开发+在建—已售未结），约为计容面积4200万平米，如果考虑到项目文旅和商业的自持面积，扣减10～15%不等，但土储也不都是文旅项目，实际可售计容面积大约是在3700～3800万平米，权益占比68～70%。
不一定最准确，但作为参考应该够用了。
至于华侨城土储对应的货值和预期平均售价，近几年每年因拿地城市层级分布的不同，是有比较大的变化的，这个以后我再写。