说说华侨城年报和一季报看了之后的感受，这两天头晕脑胀的，我就偷点懒，不那么正规的写了，把在群里的聊天记录整理一下搬过来，随便看看好了。

先说好的方面，主要就是销售回款是符合我们的预期的，年报销售收到的现金926亿，还高于预期，同比增长40%。一季度122亿销售现金，虽然同比下降了96亿，但考虑到疫情影响旅游近颗粒无收，还有2018年一季度销售基数高（有前一年12月深圳香山里五期和南京海铂滨江销售网签延迟的原因），实际比想象中还好一些。
至于去年签约金额同比增45%，开发毛利率超56%，这些之前也基本都知道了，不多重复。

不好的方面，一个是报表编得依然很烂，尽管项目明细增加了，但列的几个表都是啥啊，土储一个表，从内容看，开发项目面积是扣除的，而主要开发项目的表格只列出拿地额50亿以上的项目，而且在建面积不单列出来，要拿规划计容面积-累计竣工面积。然后是销售项目表，自己去算已开盘未售面积。那么请问土储到底是多少，能直观看到么？真是一口老血吐出来，尽管我们可以算出来。推导计算可以看本文最后。另外其实在我过去的文章里也有土储分析，4000万方左右。

投资性房地产这次项目基本明细出来了，有改进，但租金收入没有，而且债券评级报告中曾列出的深圳本部50多万平米的停车场又漏掉了。

利息总支出到底是多少？资本化利息只有存货里的资本化利息余额，当期多少不知道，需要再求证公司。

对外融资平均成本居然只有4.56%，这个很牛，集团委托贷款利率多少没公布，一般来说不高于5%。

另外，总体毛利率确实有所下降，去年结算增加了120亿，但如果剔除同比净增的投资收益（前年也有），利润增长很有限，说明除了深圳本部的项目外，结算的异地项目毛利率有所下降。但也要看到异地高毛利的武汉东湖原岸，南京海铂滨江，宁波欢乐海岸这些大量没结算，重庆等地中低毛利率项目结算得多一些，所以也有结算项目安排的因素。2020年可结算资源还是比较丰富的，也有很多高毛利率项目。

最后，有息负债还是有点多，年末1177亿，一季度也主动又增加了一些短期借款，希望只是疫情期间的原因，管理层已经在年初以来几次会议上反复提出严格控制负债率和抓回款。二季度加强推盘和回款很关键。据我个人了解，5～6月份华侨城计划新推盘的项目还是很多的。

PS：关于土储我来推导一下
 一季度未开工土储2768万，在建项目那个表，规划计容922-累计竣工119=803万方，在建包含在售项目表格中已开盘未售是272万方，但这个表只纳入了土地成交款50亿以上的项目，所以必然还有不少在建面积没有列进来，粗略估计200万方，所以在建面积合计1000万方应该是有的（含已推盘），另外一季度新增拿地计容面积324万方，
所以结论是实际土储就是2768+803+324+200=4100万方左右，如果剔除预收款对应部分，待开发和在建面积就是3800万方左右

最后，关于存在的问题，不回避但也不用拿着放大镜去夸大，套用句老话，华侨城这个估值，去年销售回款增长和毛利率位于业内最前列，土储充分，还要什么自行车？

$华侨城A(SZ000069)$