再聊聊地产，讲选票的核心逻辑：
对于一个房地产上市公司，有两条底层的经营逻辑
1、房地产公司是无数个以土地为标的的项目公司的合辑。地产经营好不好，项目是关键。一般关注2个指标，成本利润率、irr。
一个项目的现金流入来源于全部物业的销售收入，成本是3个方面：地价、建安成本及三费、各项税费。其中后两者是基本固定的。所以关注这个企业活得好不好，把地价和售价列出来对比就行了。这两个数据，网上都有。
2、对于公司集团而言，还有一个方面很重要、就是对于每个项目的股东层面的借款利息和总部融资利息的差异。房地产是一个超大杠杆、超大现金流的行业，融资利率对于利润的影响非常大。这个方向给大家总结的话，就是国央企远好于民企，三条红线均低的企业远高于触及红线的企业。
用这两个逻辑去筛选地产公司，是核心之核心逻辑。$房地产(CSI931775)$ $房地产ETF(SH512200)$