#地产# 最近地产热度比较高，因工作相关性，地产我应该比雪球绝大部分朋友更为专业透彻，简单说说想法。
一、反转了么？
反转有两层意思，一个是行业的反转、一个是股价的反转、行业来源于供求关系的变化、政策的推动。股价可以先于行业亦可能晚于行业，主要取决于筹码结构和做多动能。
从行业来看，先看土地供应。今年全国的拿地量不可谓不凄惨，自地产90年代商业化以来，从未有过如此惨淡的情况，除了上海、杭州、成都、西安、合肥等少数城市外，其他城市包括南京、苏州等几乎寸地未卖。核心原因是什么？是房地产企业没钱了。
房地产的投资资金主要来源于2个方面。一是融资的钱，这方面基本被掐死，以前靠滚雪球做大的房企全部爆雷一个不剩，从去年开始，仍有钱进行投资的仅剩部分超大型央企及地方国企。地方国企在经历了23年一轮无差别的托底出让地块疏解地方经济困难后，口袋基本被掏空；大型央企，部分激进代表的如保利、厦门三宝、华发，23年投资较为激进也没钱了。相对稳健的如招商、中海，有钱但在全国范围内暂时暂停了投资。
第二个方向，资金来源于销售回款。稳健型房企，开发贷款仅用于覆盖工程款，量入为出。但是全国的地产销售情况，非常不乐观。现下销售的主要对手盘是二手房，全国二手房降幅基本上30-40%。3年前部分核心城市倒挂情况已经荡然无存，而能走起来量的项目基本上是出现较大折扣的，折扣热潮过了，去化又会回到起点。初略估计，我认为今年全年全国房地产销售的真实数据上，应该有总量30-40%左右的降幅、不可谓不高。
二、聊聊政策
近期房地产的大涨，核心是政策。全国范围的放开限购+因城施策的购房补贴和监管。我们看政策，首先要看政策核心是扶持谁？我认为不是房企，主要是两个方向：第一个是为了避免地产硬着陆带来的zf财政及金融稳定性破坏、第二是为了保交楼保民生。自20年一来，地产百强几乎有60强民企全部暴雷，zf亦没有选择去救。
放开限购带来的不是总量上的机会，是重点城市核心板块结构上的机会，是结构性的变化。zf没有选择土地财政，而是发行特别国债来消解地方债务，将此前开发商与zf牢牢绑定的状态松绑，这也恰恰说明了发力点不是地产。
后续还会有其他利好么？我认为还会有、但是没有什么关键性的措施。房地产的走势是地位稳定，zf的核心思路是托而不举。土地财政的依赖将被逐渐消解。
三、谈房企盈利
这里关注2个逻辑就是了。一、地产在开发的项目，确认收入利润要往后2-3年，今年确认的利润，应该是22年的情况。二、作为超大现金流行业，融资利率对于地产利润影响极大。
部分房企今年Q1利润的稳定，无外乎是这两个因素，24年的低融资成本+21-22年项目结转利润。那么在之后三年，报表只会越来越差。不可能反转。
四、筹码结构
总的来看，大A应该没有比目前房地产行业筹码结构更好的方向，这也是目前地产反弹的主要原因
五、谈谈机会和标的
上面我们说了，地产远未到反转的时刻，但是低位稳住了。而政策带来的核心城市结构上的机会、而非总量机会。有能力盈利并持续经营的，是融资成本极低，前两年守住投资定力的房企。有以下观点：
1、不看好和zf深度绑定的地方国企，两年来强制性非市场化的托地，严重恶化了这些企业的经营状况
2、不看好所有民企。
3、不看好近两年高度扩张的企业，典型如保利、厦门国贸、厦门建发、珠海华发、象屿
4、不看好项目布局不在核心城市的地产。我说的核心城市，全国只有10个，北京上海深圳合肥西安成都长沙杭州苏州南京。
这样你们做好排除法，看看有哪些好的呢？
华润置地比较特殊，万象系的自持商业对于财报可以做的尤为好看，所以也是一个优质标的。
其他AH上市的房企标的，多为垃圾。
$招商蛇口(SZ001979)$ $万科A(SZ000002)$ $滨江集团(SZ002244)$
对了多提一嘴，我认为物业服务有比较大的机会。
再谈下万科，万科是一个混合所有制公司，从内部管理风格看，此前做到行业老大的地位，一个优势是企业兼具私企的高效管理能力又有国企的优质融资渠道和政府资源支持。不得不提当年的王石董事长是具有非常强的人格魅力的，大道当然、奋斗者为本的企业理念深入员工人心，支撑了它长足的发展。
0511-我对万科的预判，就是能活下去，但回不到从前。
现在的管理层哪怕不说有问题、也能说不及王石那一代；不够严谨的投资决策机制透支了企业发展能力；普洛斯物流和印力及其他多元化发展都没有一个成功走出来的。
作为行业龙头，摊子铺的太大导致投资未能完全集中在核心一二线城市是一个没办法的问题。（最赚钱的上海区域、此前已经孵化出如扬州万科、嘉兴万科、南通万科、盐城万科、徐州万科等城市公司，这些投资基本有去无回。而万科在近年市场好的城市如合肥、成都等占有量有限）
不过对于万科我依然有信心、有信仰；需要管理层更新换代，投资理念自省，或早或晚，万科会焕发新生。现在的地产已经成了几个大央企的舞台，至于万科能不能重新超越几个大央企、我认为有待审视，或有机会。
0513-再聊聊灯下黑的问题。我们身处行业大潮中的，无可避免会受到一线情绪的影响。
然而真实情况是目前连一线大型y企也开始暂停投资了，这是非常重要的信号、意味着市场短期内3-4成的收缩不是危言耸听。还能再差么？我觉得大概率不会再差了，可以说这个底是确定的；再差是我们社h所不能接受的。然而多久能反弹，我的观点还是短期看不到明确的信号。这里免不了暴雷收缩、行业出清、集中度提升的反复波段。所以如果真的选择地产股，优中选优是必须的。聚焦国y企、聚焦行业头部、聚焦近几年投资在核心城市的。这一点至关重要。行业现在面对的问题万科在3年前就回答了，是活下去的问题