前海规划效果图
年后，深圳楼市明显变得非常活跃。
向本人咨询买房自住和投资的人非常多，几乎所有咨询者都要问到一个问题：
买哪里的房子好？
我问的答案很简单：
前海。
为什么？
前海是大湾区和深圳双重的新中心。
前海的资产将是塔尖级别的资产。
如果不重视前海，放弃进入前海的机会，那可能错失深圳未来三十年发展红利。
01.
深圳进入“双区”驱动时代
首先我们要正确认识我们所处时代的特征。我们把深圳的发展分为三个阶段：
1980年前
渔村时代。在渔村时代，深圳基本没有什么存在感，也没有获得好的发展。
1980-2018年
经济特区时代。中央选择深圳设立经济特区，承载改革开放的历史使命。经过近40年的发展，深圳从边陲小渔村蜕变为国际化大都市。
2019年——
深圳正式全面进入双区驱动时代。
2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布。
8月18日，《党中央、国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布。
粤港澳大湾区发展规划剑指2035年，目标是全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。
先行示范区建设则远望2050年，目标是把深圳建成竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
大湾区建设和先行示范区建设都是国家重大战略，持续指引深圳未来数十年的发展，对深圳将产生极为重要而深刻的影响。
当前，深圳已从经济特区时代进入大湾区和先行示范“双区”驱动时代。
02.
前海是“双区”驱动时代的塔尖
“双区”驱动时代，谁将最为受益？谁将最有增值空间？
做出研判，必须回到粤港澳大湾区和先行示范区两份重磅文件。通过深度研读这两份文件，发现前海是最被寄予厚望的区域。
首先说说大湾区规划。在这份规划中，“前海”出现14次，排名第一。在粤港澳合作发展平台中，前海力压南沙排在首位（以往文件中都是南沙排第一）。然后，中央还直接指定前海为唯一的“国际化城市新中心”。
其次说说先行示范区。在《支持深圳建设先行示范区意见》中，把“深化前海的改革开放”放在经济体系建设的头条。
在12月初出台的《建设先行示范区行动计划（2019-2025年）》中，第一条就是关于前海扩容、打造国际金融城和试点外汇体制改革等硬核内容。
可以说，在“双区"时代，前海处在至高无上的地位。所以，我们不难理解为何党和国家领导人两次视察深圳的头一站都是前海。基于前海的特殊地位，把前海称之为大湾区的塔尖并不过分。
前海区位示意图
也正因为此，前海成为中国的窗口，世界的焦点。
但是，前海的确太小了。前海才仅仅15平方公里，仅仅曼哈顿的四分之一，但却要承载深港现代服务业合作示范区、粤港澳大湾区、深圳建设先行示范区等三大国家战略中最为艰巨、最为关键的角色。
也正是因为前海太重要了，为了匹配与之功能相应的“体魄”，大湾区规划和先行示范区意见中都强烈发出“前海扩容”的信号。
去年10月份，前海管理局局长杜鹏在会上透露，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。预计今年年内前海扩容将尘埃落定，前海的引擎作用将日益凸显。
03.
前海扩容谁最受益？
在大众眼中，“前海扩容”的直接受益者无疑是宝安中心，投资者早已蜂拥而上，周边片区楼价随之水涨船高，部分甚至达到了10万+/㎡。
高昂的房价，自然会造成宝安中心的需求大量外溢。而那些具有高成长性、价值被低估的区域才是我们目前应该挖掘的宝藏。因此，我建议大家把目光投放在“潜力股”——被誉为“前海上东区”的新安片区。
新安作为宝安发源地，历史悠久，配套醇熟，人居环境优越；周边青少年宫、演艺中心、“新三馆”（博物馆、美术馆、艺术馆）等公建配套汇聚，还有宝安大悦城引领中洲πMALL、海雅缤纷城等超80万㎡商业群勃发，多元配套日益醇熟；5号线、12号线（在建）直达核心片区，交通便利。
此外，大空港、前海经济特区、后海总部基地、南山科技园、留仙洞战略新兴产业总部基地、尖岗山高尚居住区等六大高端产业环绕新安，无疑会进一步汇聚高端产业人流，让新安成为名副其实的“中央居住区”。
其中，创业路这条黄金走廊最值得关注。创业路西面对接前海，东面对接留仙洞总部基地，是宝安区极其重要的一条大动脉。
这条黄金走廊串起了宝安新的中心区和老的中心区，集聚了华侨城欢乐港湾、宝安区政府、宝安体育中心、壹方中心、海雅缤纷城、中洲πMall、宝安中学等优质政商游教等资源。
华侨城欢乐港湾
更值得期待的是，创业路黄金走廊正成为深圳西部最令人瞩目的城市更新带。我们自东向西梳理这条主干道两边重要的项目：
（一）华润雪花啤酒总部基地项目
原金威啤酒二厂（后被华润雪花收购）用地，占地规模约19万平方米。
规划建设总部大厦、研发中心、精酿工厂、啤酒文化小镇和雪花汇创精城等，合计近百万平方米建筑面积。其中雪花汇创精城是核心项目，定位为宝安区新地标和总部经济策源地。
雪花汇创精城鸟瞰效果图
目前进度：已经上报方案，工厂已经停产，即将拆迁。
（二）中粮创芯公园项目
中粮创芯公园项目位于宝安69区，项目占地2.9万平米，总建筑面积约14.2万㎡，是集类甲级办公、创享空间、精品公寓为一体的标杆性工改工商务综合体。
项目已经交付使用，成为宝安区科技孵化的重要基地。
（三）宏发凸版印刷工业区更新项目
由宏发地产负责凸版印刷工业区的城市更新。项目占地3.9万平米，总建面约30万平米，产品涵盖住宅、公寓、商业、办公及酒店。
项目名称暂定为宏发新领域。工程进度处于基坑作业，预计2021年上半年入市。
（四）勤诚达22区更新项目
勤诚达集团负责宝安22区的城市更新。目前已经完成部分更新，已建成勤诚达22世纪，占地面积5.6万平方米，建筑面积46.6万平方米。
22区还有10万平方米用地尚未改造，预计全部改造完毕总建面达到120万平米。
（五）中粮天悦壹号
由中粮地产负责22区中粮工业园区更新。项目占地面积1.9万平方米，建面11.5万平方米，已经竣工入伙。
（六）华联27区更新项目
宝安27区由华联控股实施城市更新。项目正式命名为华联城市全景，占地面积3.7万平米，总建面19.7万平米。
2014年正式启动城市更新，目前已经全部建成。
（七）中洲26区更新项目
中洲控股负责26区的城市更新。26区占地面积约17万平米，预计更新后建筑面积达到150万平米左右。
目前中洲已经开发了中洲中央公园一期、二期和派Mall，合计占地8万平方米，总建面62万平米。
（八）中粮25区更新项目
这是创业路最值得期待的项目。项目位于宝安25区，占地面积16.8万平方米，规划建面100万平方米，计划投资150亿元。
项目具有独特的优势：
定位高。项目目标是成为综合性、国际化新生活城市中心。
交通便利。海陆空轨四维交通，超高标准配置，出行便捷。
首次引入大悦城，大幅提升宝安商业档次。
这里重点要说说大悦城。
大悦城是中国最优秀的商业地产品牌之一，名列2019年中国商业地产公司综合实力排行榜榜首。大悦城以年轻、时尚、潮流、品位为品牌特征，目前品牌价值超过130亿、年销售额近200亿元、年客流量1.72亿人次。
大悦城所在，皆成中心。大悦城作为全国顶尖商业品牌，已经在北京、上海、天津等开业12座，正在筹备开业还有9家。
大悦城具有4大领先行业的能力：强大的区域运营能力、城市地标打造能力、创新的文化活动以及特色主题空间运营能力。
作为大湾区第一个大悦城，宝安大悦城凝聚了全公司的心血打造，目标是为湾区人民提供中国最潮流、最具特色的商业体验。
更值得一提的是，好的商业对区域房价有非常积极的支撑和提升，如万象城对幸福里、润府的作用。
近期，项目即将推出83-129平米天玺公馆。
作为片区并不多见的真公寓产品，不限购不限贷的天玺公馆具有以下优势：
在产品方面：
层高达到3.3米，净高3.1米，尺度舒适，提升宜居指数
户户带有阳台，尽享阳光晨曦
10.2米双层挑高奢华大堂，让住客倍有面子
全部采用进口日立电梯，5梯8户超高配比，提高出行效率
外立面采用时尚铝板，并添加防火保温岩棉夹层，既能做到环保低碳，又能做到美观
在价格方面：
公寓备案价格6.7万元/平方米，无论是与周边住宅还是公寓相比性价比超高。
年后新安片区周边二手住宅价格大涨，普遍过10万+，天玺公馆价格只有其六成多。
目前主要在推129平方米三房两厅两卫和83平方米两房两厅一卫户型。户型大小适宜，无论是自住还是投资均可考虑。
这是进入前海、拥有塔尖资产的最佳机会之一!
