回复@人淡若菊: 哥 朱酒明明看好的是$融创中国(01918)$ 好不好。。。//@人淡若菊:今天看到金地发国内三年期债务，融资成本4个点。而前几天绿城发三年期国内债已经到了百分之3.68。 我说过张亚东主政绿城以来，绿城的主要三点功劳，市场对企业的蜕变往往反应较慢，有的已经化蝶，却依然被视为毛毛虫，有的已经堕落，市场依然捧为天使。还惊呼把天使落难归结于环境不好。 我们可能持有文中相关标的，文中说说可能有错误，请勿以此作为投资依据。 本文重点讲万科，原因是雪球知名地产大v朱酒现在重点研究万科，我个人表达一下个人的看法。 先点题，张亚东执掌绿城以来，主要有三点功绩，我说过三点全部做到的这几年地产行业少有。 第一，搞好和中交关系，利用中交增信，解决了融资成本和融资能力难题，这点很多市场认为很牛的企业家都没做到。这几天三年期发债成本在3.68，数据在这里，你还要怎么优秀?融资能力如此改善的，不妨各位投资人自己找一找还有几家?第二，三顾豪宅，邀请郭嘉峰出山，解决了土地投资这一难题。这点会复盘的都知道。整体上郭掌握土地投资以来，绿城在土地市场上投资成功颇多。因此才有这么好的现金流和销售的增长。 目前陷入困境的企业，主要是因为错误的时间，错误的地点，拿了大量的错误的地。 第三、标准化复制 解决了成本控制这一难题。绿城的成本控制，销售管理费用这块这几年得到了明显的控制。 回归正题，说说万科，朱酒大v是雪球上目前最红火的大v，并且出了书。大v对行业判断的最让人感慨的是，之前又一期视频，在深圳房价最高的时候，说深圳房价一定会超过香港，只从大v说过这话，深圳的房价拐点就出现了，热度明显下降，连调控都难以打压的深圳房价至此出现拐点。 因此，我个人对朱酒大v及其看好的万科，表达一下不同的声音。 只聊企业，希望还原一下我认识的万科。 说万科，必然说王石。 王石是地产的教父，年轻的时候特别能喷，这些年王石混的不好了，随便一个地产老板都敢喷王石。 王石年轻的时候，直接喷现在的一家大型企业开发商的是害群之马，而到年老的时候被一位地产开发商老板发微博骂。 错在哪?我们知道山东有一家电解铝企业，原来老板做厂长的时候，我看到有媒体解读年年亏损，同样的人，厂长变老板，企业变成最牛的电解铝企业，前几年雪球号称老板低调，用500块的手机，不过有人发现老板坐几百万的奔驰，也看过小道消息老板的儿子输了不少钱。现在斯人已逝，二代接班。 王石最大的遗憾，可能就是万科不姓王。 然而，光这一点，王石就是一位非常值得尊敬的人。所谓英雄本色，老年爱做红烧肉，未必不是享受人生。 王石除了没把万科变成姓王的值得尊敬，另一点，没把万科卖给宝能在地产行业下行的今天可知王石的战略眼光是非常不错的。从把万科带到行业第一，到不卖宝能，整体上可以说，王石是万科的缔造者，是一位有战略眼光的企业家。 说到郁亮，很显然，王石强于战略，郁亮强于执行。我个人倾向于，郁亮执行能力强于王石，但是战略能力相对较差。 所以，把一个强执行的人放到董事长这个位置，是否适合? 行业中个别企业完成对万科的反超，然而王石时代的万科魔咒可能真的会慢慢失效，因为万科魔咒现在看来越来越弱，主要原因是万科魔咒似乎只属于王石。 即便王石归来，现在的地产也未必是当年的情况了。 创业难，守业更难。 郁亮能否守成? 现在看，能，但是未必可以守得住。 从万科的复盘和布局来看，万科似乎也陷入了错误的时间，错误的地点，拿了大量错误的地。 但是万科的底子太厚了，这种底子足够折腾，只要不是傻瓜，即使什么事情不干，顺周期拿地，万科大概率也会一直在头部。 但是，万科现在也是千疮万孔。地产行业没人敢质疑万科，浙或许是朱酒大v力挺万科的原因之一。然而我是少数派，从我个人的复盘情况来看，万科目前是千疮万孔。我个人早期说绿城是少年万科，也是王石时代的少年万科，绝对不是现在的少年万科。 因此我个人觉得，未来大概率万科会被不少国资背景的企业从规模上和利润上进行反超。 这是复盘的结果。 直接用数据说话，规模上万科2022年就会面临规模压力。 现金流上，万科现在已经面临周转不顺畅，项目整体去化迅速冰冻。 行业格局上，万科面临保利等企业的绞杀，上一个10年，保利长期是万科销售额的百分之60，这一格局会慢慢改变。这几年已经有一些变化。 大和强是两个概念，夕日的万科是无比的强大，既强又大。 经过这些年，郁亮也交出了成绩单，万科很大，但是已经不强了。 投资人可以去复盘一下万科在全国整体的情况，便知，不用多说，也不要只复盘个别典型区域。 可以说，王石留给了郁亮一个巨无霸去守，能守成什么样，我个人认为王石在选接班人的时候，出了私心了，企业也为王石的私心买单了。 王石在选择接班人的时候，优先了效忠于王石，是王石利益最大化而非公司利益最大化，或许王石心目中有更适合接班的人选，这些事只有王石知道。 我个人觉得，郁亮是做总经理的绝佳的材料，但是做董事长，未必能守成。 这个行业，没人敢质疑万科，我算开了先例。$绿城中国(03900)$ $万科A(SZ000002)$