『关于$绿地香港(00337)$ 的已售未结金额』
看到很多人对绿地香港已售未结金额有疑问，包括我自己之前对这点也有疑惑，觉得近几年绿香合约销售额都大大超过结转金额，应该累积了6、7百亿以上的已售未结转才对，似乎和报表合同负债以及管理层披露的已售未结转金额对不上，所以今天特意详细分析了一下，把结果分享出来，和大家探讨：
1.2016年末绿地香港合同负债为101亿元（当时称为预售按金），这块对应多少已售未结转金额没找到，假设这块对应的已售未结转金额是120亿。
2.近三年绿地香港新增已售未结转金额情况：
（1）2017年-2019年，绿地香港含增值税的合约销售金额分别是301亿元、379亿元、485亿元，合计1165亿元，再扣掉以下项目：
扣上海五里桥项目的106亿元；
扣2018年出售南昌申阳项目对应的销售额约60亿元；
以上得到999亿元。
再分别扣11%或9%的增值税（2019年4月1日之后为9%）；
这样得到2017年-2019年累计扣税后的合约销售额大约是900亿（全口径，含表外）。
（2）2017年-2019年，绿地香港物业结算收入分别是141亿元、148亿元、170亿元，这些都是扣增值税后的金额，合计459亿元；
3. 综上，2019年末，绿地香港已售未结算金额约为900亿 - 459 + 120亿元 = 561亿元（全口径，含表外），与今天绿地香港业绩会上披露的530亿元左右接近，中间的差额有可能是期间有其他小额住宅项目转让或商办项目转让（类似五里桥项目，不进入结转金额）之类导致的。
4.2019年末，绿地香港表内合同负债约322亿元，对应全口径已售未结算金额约530亿元，考虑到还有一些已售未结在表外，而且去年四季度肯定有不少销售还未回款，来不及形成合同负债，应该说这两个数字属于正常水平。
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