一、回归常识、摆尾效应、淤泥效应。房地产行业与“教培”、“互联网平台”不同，其本身的“淤泥效应”，不只体现在她对各种“打压措施”的抗压性上，也将体现在对各种“拉动措施”的滞后性上。
二、过去这三年，世联行和大多数同行经历的心路差不太多，即在清理过去“淤泥”的基础上转型。这当然不会轻松，更不会容易。
三、过去三年的清理，清理了过高的银行负债；认清了市场的分化；调整了业务模式；回归了服务本质。
四、城市服务，围墙内，围墙外，行政事业单位，国企平台自己的公司，市场化的公司，园林局、市政公路局，公司市场化运作，委托给这家国企来做。同时，推进市场化外包。包括房地产，慢牛，缩表，高质量发展，转型=新发展模式。
五、房地产就两个事：服务好实体经济，美好生活向往。未来通过城市空间经营盘活，提供可能，新技术的应用，金融和教育的行业变化。
六、原来资产，没有联通，未来叫指数化的发展。政府、企业、多方运营，深度智慧化，城市的智慧运营。
七、城市要素，房地产企业，转型，城市资产管理业务。房地产开发企业、新的服务企业、龙头企业。
八、广义的城市资管、狭义的城市资管
九、城市发展商和产业运营商。横琴岛所有的公共设施，公建、码头、组织运营管理、后面专门拿来说。
十、轻资产公司，城市资管=物业城市+资管服务。城市资产持续增值，持续化赋能。资产的建设。
十一、城市资管的痛点。四大类：城市公共空间、公园、桥下空间；产业园，办公楼宇；政府公建、公共场馆；人才公寓和保障房。每一类都有一些痛点。第一类，城市公园为代表的城市公共空间。最大问题，提升配套，景观配套，一个公园+住宅地。短则三五年，长则八到十年。原来的规划建设相对可能落后，到运营的时候，可能不够。做大之后，服务覆盖不到，维护成本很高。北方城市，一个大型公园，买水很大支出。北京大型公园一年的财政支出几千万。第二，这样的公共空间，原来只是消费，旅游休闲设施做不到，咖啡厅座椅，交通都没想到。超配，超负荷运转，客户满意度较低。第三，新消费时代，很多城市公园，很大空间可以重新做。绿地公园型，发挥更大价值。首钢园。传承新的怀念。
政府公建类资产。上合组织峰会。
商办产业园类资产。全国写字楼商办空置率不断升高。办公资产招商很难，空置率高。原来设想的租金收益很难达到理想水平。必须要有产业内容，如何构建产业发展共同体，政府、产业方、产业服务方，三方利益如何匹配。这个是个难题。包括如何提高招商引资效率，保证招商落地，商办和产业办的实际问题。
城市公寓。保租房，十四五期间规划了900万套，保障性租赁住房。很多牵头人都是各地的城投和国企，但这些企业往往缺乏相关运营经验。满足五保户、困难户，如何打造成为标杆示范项目。人才公寓，国际人才公寓。安全事故的防范。