昨天和 @财经极客 聊深高速的时候，提起 $湾区发展(00737)$ ，因此抽空分享下近期的一些观察要点。
一、股东
深投控71.83%，万科9.9%，中国太平9.45%，其他公众股东8.82%
由于3个主要股东持股比例较高，因此每天的成交量很小
二、主要资产
湾区发展的资产很简单，就两条优质高速资产：
1.广深高速，122.8km，1997~2027（改扩建已提上日程，可研阶段），分润比例45%
2.广珠西线，97.9km，第三期至2038年，分润比例50%
每年分红两次，派息比例100%，基本上赚多少分多少。
三、未来主要观察要点
广深高速沿线的土地开发是其未来最主要的增长点：
1.沿线10个收费场式公交地块具有开发价值；
2.商议的合作开发模式占比：位于深圳的占57.5%，位于广州的占37.5%，位于东莞的57.5%或37.5%，目前主要与万科合作规划。
3.已落地项目：广州新塘居住项目，权益占比37.5%。
4.现在的开发模式：
（1）将新塘立交配套的土地回售给ZF；
（2）由ZF调整土地用途并整体打包后进行招拍挂（20万平米土地，建面60万平米，配套小学/幼儿园等）；
（3）由合营公司获取开发（由于涉及高速立交和收费场等配套改造，其他房开很难争抢），2019年11月合营公司以41.24亿取得，同时投入25~30亿进行新塘立交改造；
（4）做好前期规划等工作后，合营公司整体出售项目股权（目前计划出售60%），引入专业地产开发商进行开发，同时回笼资金/降低负债。预计2025年完成小区建设，立交改造计划在2023年完成。按照楼面价格，盈利空间还不错。
（5）特点：楼盘位于高速的两侧，通过将原有的转盘收费场改造为直行方式，采用高速上盖，在高速上架设花园/绿化带的方式降低污染和噪音影响，同时连接两侧小区；由于小区距离高速很近，可以快速的通过高速直达广州市中心。
参考图（图片来源于网络）：
四、总结
其自身高速资产能带来很好的现金流，可以当作高息债券；如果土地开发模式走通，剩余的土地会被重估，大湾区的其他高速资产也会借鉴和参考。
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利益披露：作者持有文中提到的某些股票仓位。
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