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物业管理行业预计将受惠于交付面积稳定和房企信用稳定，应收款负担增加的局面可能改变。部分和A 股房企相关联的物管公司可能受益于关联方经营规模扩大，业绩可能上行。我们看好物业管理蓝筹的投资机会，推荐万物云、保利物业、招商积余、华润万象生活和中海物业。
房地产市场走向信用新周期。房地产企业股权再融资迅速推进，我们预计房地产行业的风险隔离墙已经高筑，销售、信用和交付的恶性循环即将被打破，系统性风险得以避免。从A 股上市公司开始，本轮信用新周期开始启动。
增加交付确定性，稳住物管公司业绩。2021 年底以来，大量项目的延期交付，增加了物业管理公司业绩不确定性。我们预计，2023 年全国房屋竣工面积有望实现同比增速启稳，这意味着未来几年物管公司在管面积增长的确定性得到改善。
巩固房企信用，避免应收款无序增加。过去两年，很多企业的应收款不断增长，这既有关联方出险的原因，也有房地产周期下行导致非关联开发企业的咨询服务费用账期拉长的原因。资产负债表的恶化破坏了物管公司稳健成长的盈利模型。
我们预计，随着信用新周期的开启，2023 年物业管理公司的资产负债表不会继续恶化，尤其是应收款科目不会继续扩大。
A 股地产龙头市占率上升，可能间接增加关联物业管理公司的业绩。我们认为，随着A 股再融资的放开，第二支箭的射出和银行支持力度的加大，保利发展、万科企业、招商蛇口等公司的销售规模、交付规模都有上升的可能性。且如果这种市场份额的上升是透过股权融资实现的，则虽然地产公司存在股权融资的摊薄效益，相关联的物业管理公司则只有业绩的增长，没有股份的摊薄。当年拿地规模虽小，但绝大多数集中在一线和新一线城市，可能对物业管理公司未来业绩贡献不小。我们测算，假设万科企业到2024 年的交付面积因为信用改善而净增加2000 万平，且因为其在一线城市物业费水平和盈利能力较高，则增厚2024 年业绩3%，且这种增厚将持续存在，并非一次性因素。
完整社区建设为行业带来新的政策机遇。2022 年11 月1 日，住建部发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》，预计推动完整社区建设将有助于物业管理公司平台化发展，有助于衣食住行相关的各类增值业务开展。
风险提示：由于关联方出险，预收坏账问题和交付不达预期，部分物业管理公司2022 年年报业绩大幅低于预期的风险。房地产行业信用无法稳住，物管行业继续交付面积受损的风险。
看好同样受益于信用新周期的物业管理行业。物业管理行业预计将受惠于交付面积稳定和房企信用稳定，应收款负担增加的局面可能改变。部分和A 股房企相关联的物管公司可能受益于关联方经营规模扩大，业绩可能上行。我们看好物业管理蓝筹的投资机会，推荐万物云、保利物业、招商积余、华润万象生活和中海物业。
来源：[中信证券股份有限公司 陈聪/张全国] 日期：2022-11-30