还证明了一点,老孙还是那个厚道的老孙
所以目前旗下有物业管理资产的地产股,其长期逻辑有了重要的支撑,而像碧桂园这样,物业已经完全独立拆分,其长期投资逻辑,是有疑问的,每年开发完项目赚了钱去重新买地,一旦哪次地买贵了或者遇到大的危机去化出问题,那么带给股东的就是价值毁灭,越往后看表内没有物业资产的地产企业,其越发缺少压舱石,时代中国也存在同样的问题,虽然有没有物业资产,对其近几年的业绩没什么大影响,但是长期逻辑肯定是缺失了一大块。很多投资者希望自己持有的地产股可以像碧桂园,时代一样拆分送股得一笔额外的股息,但是我觉得这样是短视的,物业资产拆分上市后,如果送股,面对50pe以上的物业股,很多投资者拿不住的,这样一旦拿不住,只持有地产母公司,其长期逻辑是有问题的。所以,我本人比较喜欢仍然拥有物业资产的地产股。
第一重仓,融创中国,分析融创的文章很多了,只说逻辑,一,土储质量优秀,这点总货值不如中国恒大,但是融创的土储质量,还是比恒大要好一些的,遇到行情不好的时候,不用像恒大那样为了去化被迫打折很厉害。二,已售未结7000亿以上,相对于去年结算占比高,未来两年利润释放有保障。三,拿地手段丰富,并购,招拍挂逆周期,文旅,手段多样,基本没什么贵地,保证了以后的利润率。四,公司治理优秀,投资融创就是投资老孙的团队。五,融创物业仍然在旗下,长期逻辑比碧桂园等拆分了物业的要强很多,大家一定不要短视,融创物业上市如果采用送股,长期看是融创自身和小股东是双输的,母公司负债率下不来,融资成本就高,小股东拿不住高估值的物业股,投资融创的长期逻辑就缺失了一部分。这里我说的是长期逻辑,不是短期赚了就跑的投资者。所以,请很多融创的投资者好好想想,不要那么短视。另外融创的负债,我是一点不担心,负债是扩张成本的一部分,把它看成原料而不是负债,地产企业只要不拿地,负债可以直线下降,看看去年的新城控股。另外文旅资产较重的问题,融创是民企,处理起来会很容易,低效的资产及时清理掉就问题不大,毕竟不像华侨城,文旅项目必须都是自持。
第二重仓,中国金茂,和融创有些类似。中国金茂的优势就是城市运营模式下,优秀的土地储备,考虑规模和均价,优质程度远超过现在同等规模市值同行的土储。第二,也是高额的已售未结,这点和融创也十分相似。第三,拿地上看,金茂是第一类的优秀模式,这点,是金茂的核心竞争力。再叠加上金茂的融资成本优势,未来出表后的国企体制民营治理的优势等,金茂虽然静态估值较高,未来持续成长性是最确定的,可以说持有金茂很难从估值上获益,但是每年持续25%以上的成长可以看至少五年,这是多少成长股投资者追求的稳稳的幸福呀。
第三重仓,中国奥园,奥园是今年最低迷的房企之一,趁着低迷买入了。奥园的优势是已售未结高,未来结算有保障,拿地手段多样,管理层有干劲,并且比较良心,重视小股东权益。缺点就是土储不太够,另外产品力还需要提升,深耕的城市也需要再多点。为什么不选择同样市值规模的美的置业,还有刚才说的时代中国,奥园比美的在地产领域更专业一些,美的职业的产业地用完了之后的逻辑,还不是看得太清楚,而时代中国一是表内没有物业资产,而是管理层虽然深耕大湾区是优势,但是,反过来说,也说明管理层进取心不太足,另外旧改土储优秀也是可以看成之前不愿走出全国的副产品吧,旧改的逻辑看不了五六年以上,房地产开发是充分竞争的行业,长逻辑一定要公司治理优秀。
余下的一些仓位,a股有些华侨城,华侨城的逻辑之前说过了,感兴趣的可以翻翻。然后有些保利地产,主要用于打新,看重保利地产这几年的业绩释放,19年的利润分红很满意。还有一点仓位是万科,不是太喜欢万科的管理层,但是万科目前低估还是肯定的,未来几年每年15%的业绩增长,跟中国建筑每年10%的业绩一样稳定,这里边的缘由,大家自己体会下就明白,买点万科的好处是,a股可以作为打新市值,同时还可以参考ah溢价数据,港股a股搬砖进行一部分套利。我的地产最后一点仓位就是中交地产,今年吃了两波,一波年初,一波最近,但是占总仓位都只有1个多点,可以忽略不计。
以上就是我的地产投资逻辑及持仓的几个地产股。
$融创中国(01918)$ $中国金茂(00817)$ $中国奥园(03883)$
华东医药 成都银行 招商蛇口 金地集团 恒生ETF 海螺水泥 美的集团 格力电器 腾讯控股 兴业银行 宁波银行 中国平安 五粮液 中国中免 三一重工
割肉有两种。一种是主动割。疼,却是自愿的,就像下围棋,为了大局,不得已放弃小利。还有一种是被动割,就是屎到屁股门,不得不拉,那就不管什么地方什么场合,是否斯文是否儒雅,什么后果,都顾不上了。
在房地产这个畸形市场,很难想象在二十年高速暴涨的红利期。各家房企却都是微利。有人说钱都让卖地的挣了,房企只能喝汤。但是就有那么一家李氏房企,在吃尽了房价上涨红利,然后拍拍屁股走人了。人家是怎么做的?
很简单,拿一块地,先盖成房子,捂着过十年,等价涨上天再卖。有人说不对啊,禁止捂盘惜售啊。可以变通一下,先招租嘛,等租够十年,再精装一下,顺便给提价增加点砝码。
那为什么其他的房企不这么做啊?因为贪啊,买一块地的钱,加上杠杆就能买十块地,这种好事谁不干?四海龙王来了,虾兵蟹将来了,小鱼小虾来了,最后连虾皮贝尖鱼子酱都来了,在这片红海里,大家备齐子弹用足杠杆争抢着拿地,谁拿的少谁吃亏,甭管多高的价先拿了再说。一轮轮的抢又造成价格猛涨,然而谁还管价格,反正拿了地盖了房就能出手,出手了就稳赚,傻子才不上呢。
然而银行是有风控的,到点得还。刚性还款前提下。房企们,只得盖好了赶紧出手,甚至没盖好,就先预售期房,回款了赶紧给人家还了。虽然知道再等等还能涨,但谁也等不起,而且利息都把利润吃的差不多了,趁还能赚点赶紧出手,拿了钱再投入下一轮抢地大战。就这样在这二十年的大牛市里,房企们进进出出,拼了老命挣钱,却错过了整个大牛市,手续费倒没少交。听起来倒挺像散户炒股的。这还没完,出来混总是要还的,牛市虽然你没吃着肉,但毕竟牛市来过了,而世间万物否极泰来,泰极否来。牛市过了一定是熊市,靠这种玩法赚钱的人还能玩得下去吗?
这时我们的两大主角登场了,一位是王老板,一位是许老板。王老板是江湖的一哥,坐拥无数内外优质资源,且善于对外资产配置。将他国文娱企业买了个遍。嗅觉灵敏的他感知风向逆转,凭借江湖关系打探各种消息,最终确定了自己的判断:此时的风向是降杠杆。
暴风雪还未吹到,但整个办公室却像预见了不详的征兆,空气阴郁凝重。他点起一支烟,使劲吸了一口,却无心下咽,手微颤着,任凭带着热气的烟灰砸在手上,又像无形的云弥漫在视线中。从不抽完整根烟的他,却由着那团微弱的红点,若隐若现嗞嗞地吞噬完每一丝烟叶。决定是困难的,但决定又是事关生死不得不做。
吐出他国资产,向自己竞争对手出让核心资产。曾经白花花掏银子砸下来的,却像卖破烂出手了。自己都懒得再多看一眼,明明是再转头就存不住纵横的老泪。壮士不仅断腕,只要要不了命的都要断,直到顺应了风向。他不是螃蟹,既没有足够的腿,断了也不能再生。但为了活,只能断,必须断。自己从老大的地位栽下来,从前十的榜单被踢出来,现在前百的榜单也是若隐若现……
而后起之秀许老板,才不管什么风向,别人恐惧我贪婪,蒙着头加足马力上足杠杆搞生产。很快就跻身一线,并稳坐老大位置。暴富的和暴亏的其实是一拨人,成就他的素质也必然成为毁掉他的原罪。
这天在办公室运筹帷幄指点江山的他,隐约感到那个结果就要来了。虽然办公室有他设下的秘密逃生通道,他却不想放手这栋由他命名的帝国大厦。以前都是请请客送送礼,什么事不是一顿酒能解决的。虽然知道这次可能不一样,但是还是心存一丝侥幸,也许这次还能过去。他坐在老板椅上,助理递上现磨的咖啡,他抿了一口,不知是浓香还是苦涩。突然,他的嗓子眼被一股热腾腾咸腥味占据,来不及喊助手拿垃圾桶,一口鲜血喷出。助手下了一跳,尖尖的高跟鞋乱转着,身体却不听使唤僵在那里,几秒后才缓过神来,抽出几张纸巾,在桌上慌乱擦着。老许摆了摆手,她怔了一下,好像要说什么。“已经来不及了”老许慢慢站起身,用纸巾简单擦拭两下,显然这满桌子的鲜血是不会被这么两下对付过去的。他好像也预感到早晚要出事。“就没有其他办法吗”带着点哭腔,她是许老板的贴身助理,是她看着他起大楼,看着他迎宾客,现在又要眼睁睁看着他楼塌了。“他们要的不仅是我的帝国,还要我……要我不存在”。他又尝了一口咖啡,暗淡的血色,与鲜亮的咖啡交融成一幅诡异的图画仿佛再昭示某种不详的结果。
嗵嗵嗵几声急促的脚步声,来者不少也更不善。而那杯咖啡好像起了安眠药的作用,让他慵懒地歪在真皮的老板椅上,仿佛下面发生的与他无关了……
若干年后人们提起当初的老王总是一脸嘲讽,“有钱的没有一个好人,这就是报应”“这就有点钱烧的,吃进去的都得吐出来。”“富不过三代,这刚一代就玩完了”。而同样是老许却赚足了同情——毕竟谁还不会给死人一点怜悯呢。而此时半拉身子骨的老王却在偷笑,身在国外的老李一声唏嘘……网页链接