这个项目是2024年3月29日，绿城在苏州园区拿地，也是本年度绿城新拿的第6块土地。成交总价30.8亿，溢价率18.22%，拿地竞争激烈，溢价率较高，本地块楼面价继狮山地块，再次刷新了苏州和江苏的楼面地价纪录，江苏地王前四名都是绿城抢的，绿城是不是过于激进了，就问小股东怕不怕？不是分红都减少了吗，还这么有钱去拿地？我们具体分析项目吧。
附图：项目实景
附图：江苏楼面价最高的项目，绿城占了三个，双湖地块楼面积断崖式遥遥领先。
拿地附图：
1、地块特点：地块周边新房断供10年以上，苏州豪宅集中区。
2、项目权益：纯公开拿地，权益应该是100％了。
3、项目业态：项目容积率1.02，根据规划条件，项目限高24米，没有最低建筑高度限制。估计业态为7层洋房+3层合院的组合，下图为我5分钟做的方案，仅供参考。
4、住宅售价预测：附近二手房大多是老项目，10年房龄以上的售价在9万元以上。预测本项目洋房（带5000一平精装）售价7.5万，3层毛坯合院售价10.5万一平米，项目整盘均价9万元。
附图：业态及价格预期和成本预期：
周边二手房房价：
6、车位售价：按40万一个测算，一户两个车位。
7、测算过程：
1）规划指标如下：住宅可售面积约4.6万平，按照190平米一户，总共242户。
2）项目土地款和建造成本：考虑项目为顶级豪宅了，洋房建造成本按照0.6（毛坯）+0.3（精装），别墅建造成本按照0.8万一平米。
3）货值如下：总货值约43亿。
4）开发费用：三费合计约9305万。销售按照1.5％和管理费各按照0.5％。
5）增值税：5518万，土增税为0。
6）毛利润及项目全投资利润测算：毛利润为15.4％，项目没有自持。
7）土地款计息口径利润率测算：项目实现净利润率8.06％。绿城权益净利润约3.4亿。
结论：这个项目均价如果是9万元的话，利润率较低，按照0.8年现金流回正的话，irr可以做到14％，但是项目位置十分核心，周边竞品少，如果市场下行，将会相对安全。考虑户数较少，希望能交出一份均价10万，今年年底清盘的答卷。$绿城中国(03900)$
备注：只做企业分析，不推荐股票，投资有风险。
分析项目挺不容易，一个项目要分析蛮久的，期待读者打赏6元，您的打赏是我分享的动力！