今天分析了我一个客户，是个城投平台，AA+评级，珠三角区政府平台，全国来看属于优质平台了，具有典型性。
1、真实资产是土地和建安成本，平台有自己的房地产开发公司，存货80亿，都是20-22年为了政府基金预算托底拿的招拍挂的地及相应开发成本，更奇葩的是，这个企业的总投资金额高于货值，也就是怎么算都亏钱，然后今年有三个项目开盘，去化率10%不到，根本无法靠经营现金流还款，另外一个资产是土地重估100亿（二十年前200元拿地，现在估值3000，二十年没有开发过，一片荒地），加上一些股权投资和投资性物业，资产200亿多一点。
2、负债100亿，几乎全是银行贷款和债券，主要投入了土地、建安成本及少部分物业投资。
3、收入1个亿不到、财务费用4个亿、管理费用几千万，真实净利润亏损4-5亿左右吧。
4、经营现金流量表基本都是负数，投资也是负数，融资是正的。
如果是看第一还款来源，肯定不会给这个企业贷款，但这个企业就是借了100亿。当然，企业报表稍微美化了一下，资产负债率只有50%（重估资产增值），收入虽然1亿，每年重估收益5-6亿，净利润做到了2亿，所以用表面数据评级看上去还可以。
地方财政确实是个挺大的问题，要么税收多留给地方一些减少对土地出让金的依赖，要么裁撤冗员减少支出，要么房价重新恢复上涨把拿的地盖成房子卖出去（已经泡沫了，难），不然这个玩法很难继续下去。
全部讨论
我们这边城投都搞合并，机关单位的房产划拨给城投，租金从财政打到机关单位账上再转给城投，形成收入和现金流，资产利润一下子就上去了，从某种角度看，城投就是zf机关单位的延伸，不是一个公司
$万科A(SZ000002)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $保利发展(SH600048)$ 这个不就是珠海正方嘛，土地是唐家湾淇澳岛，大概50万平。我17 18年卖掉炒的中山的房子（深中通道概念落地），套了几百万。然后去看的时候，那边新房两万五六呢，主打深珠通道概念，地铁到前海，关键现在前海新房也就8万了，那时候是因为前海房子炒到14 15万。
等前海房子重新炒回14 15万，深珠地铁开建，他就解套了...
旁边产业就金山软件吧。
南方某城投债，一名老人买了一百万，年化9%，一年期，到期未兑付告上法院，不予立案。让自己去调解，然而对方都不理你。
挺普遍的现象，不仅仅是城投，很多国企（非制造业）主要靠土地增值，经营项目几乎都不赚钱，肉倒是挺肥，但就是不会造血，靠贷款、拨款得过且过，也养活了一大帮人。
去看财新网报道，西南某省为获得特殊再融资债券，付出的代价就是可能裁员公务员20%。
这才是一个纯正国企该有的样子，保利，华润，海螺，招商银行等等都是伪国企，一点国企的气质都没有
企业报表美化：
重估资产增值让资产负债率只有50%，
收入虽然1亿，每年重估收益5-6亿，净利润做到了2亿，
所以用表面数据评级看上去还可以。