地产行业暴雷和投资机会的随想

按照目前这个力度和救市政策，保交楼不保主体，大量主体暴雷，交楼更难保证了。

之后暴雷概率如下：

1，碧桂园，融资净流出，经营现金流极速萎缩，资产质量最差，暴雷概率极大，影响比恒大还要大。恒大暴雷，大家预期之中，许老板年化20-30%的资金到处融，不破产才怪，碧桂园总体属于踏踏实实经营地产业务的，几千个项目，倒了影响面比恒大还大，关键是信心影响很大。

2，碧桂园下一个估计就是万达了，集团合并1万亿资产，7000亿负债，刚性负债1500亿，股权回购债务400亿（上市可以免除回购），主要是经营债务现在泰山压顶，上游供应商不给万达账期了，垫不起了，下游房子预收款又很难回来，各种起诉查封多起来，大概率回天乏术。

3，金地集团也不能说固若金汤，公开融资没有恢复，上半年把优质物业抵押跟银行借了100多亿还了到期的债券，按目前趋势，下半年公开融资也很难，主要靠销售回款，深圳市中心还勉强能够9成去化率，郊区基本上1-2成就不错了，金地销售压力也不会小。

4，万科最近公开债务融资利率也在慢慢上升，前几年各种去杠杆，结果是经营杠杆降低，刚性债务还略有提升，好处是期限延长了，但是延长了的贷款，他还是贷款，总体压力也很大。

没有特别大的刺激手段，比如成了中央房地产救助集团，给碧桂园这种主体整体注资加入信心，同时限购限售放松，按揭利率给点优惠刺激需求，还得继续暴雷。

这个时候买债券、物业股、代建股可能有些机会，也要小心谨慎，买股票就更要小心谨慎了，当年一代价值投资明星比尔米勒一路接花旗银行的飞刀，越跌越买，最后直接被清零出局了，后来靠着投资亚马逊和比特币才翻身。

我们不是比尔米勒，且也难以找到几百倍和几万倍的亚马逊、比特币机会翻身。