$招商局商业房托(01503)$ $万科A(SZ000002)$
招商局房托为何暴跌？
一、公司经营风险能力很差，2022年初美元开始大幅加息，同时汇率大幅升值，公司就没有想到用远期合约套期保值，同时用利率掉期锁定长期利率成本。这导致公司2022年年报一次性出现3亿多港币的汇兑损失，把之前3年所谓的低成本全亏了回去还有多的。
二、2022年行业周期明显下行，地产爆雷不断，深圳写字楼明显过剩的环境下，居然还收购了一家物业，扣去营运成本租金回报率不到4%的水平，相对于3%的融资成本几无收益，反而大幅增加了风险，同时直接导致估值进一步打折。
三、2016-2021年招商局房托市值重估收益30多亿港币，有息负债40.5亿人民币，目前物业净值94亿港币，整体负债率50%以上，这是巨大的风险，按照银行商用写字楼抵押率50%计算，已经没有融资空间，同时这也说明01503的风险一点都不比SOHO小多少。
四、未来招商局房托将面临巨大的重估损失风险和租金下行风险，深圳房价可以跌30%，同样01503的重估价值和租金也可以跌30%，也就是回到2016年水平，目前的折价是对这种风险的折现反映。
短期01503如果有回抽到1.5，可以考虑止损离场。
记住，在资产价格下行周期投资50%有息负债的reits和你投资0.5pb的万科没有什么区别。