最近在看工业地产 (industrial REITS)的时候发现大部分公司在report same store growth的时候会同时给出两种accounting下的结果：GAAP rent growth 和Cash rent growth。熟悉REITS的投资者都知道这两者的主要区别就是straight-line rent adjustment。
我过去的经验是大部分情况下Cash growth都会大于GAAP growth，但最近也看到了GAAP growth更大的情况，下面就对此做一个简单的分析。
我们先从单独的一个property来看，对单一情况的加权平均就会得出portfolio level的结果。
对于一个给定的property，假设
1. 旧租约rollover到新租约的时候会有一次性的租金增长，叫做Leasing spread
2. 在一个租约的租期里面，每年的租金也会按固定比例增加，叫做Annual escalation，往往是一个和通胀挂钩的数
3. 一份租约的租期是N年
对于一个新签租约的第一年，大致有下面的关系：
Cash growth = Leasing spread
GAAP growth = Leasing spread + Annual escalation * N
从一个租约的第二年开始到最后一年：
Cash growth = Annual escalation
GAAP growth = 0
直观上说就是，在一份租约的第一年，GAAP growth会比Cash growth大很多，因为一次性计提了后面一部分的annual escalation。而在租约的第二年到最后一年，GAAP growth归0，Cash growth等于annual escalation。
因此，对于一个portfolio来说，GAAP growth和Cash growth的大小关系取决于上面两种情况的比例。
如果一年里新签租约越多，GAAP growth就越有可能会大于Cash growth，极端情况是所有的lease都在该年到期重签。
反之，如果一年里新签租约越少，Cash growth就越有可能会大于GAAP growth，极端情况是没有任何lease在该年到期。