$万科A(SZ000002)$ 关于房地产行业营改增的问题，向权威人士求证后可以确定的是：对于房地产开发企业的营改增问题将设置过渡政策，老项目（即4月30日前获得“建筑工程施工许可证”的项目）在营改增后可以选择简易计税方法——按照5%的税率征收，或者一般计税方法——用销项税-进项税的差额征缴。

而新项目只能按照一般计税方法交税。所以对于开发公司来讲可以盘点最近3个月有办理施工证计划的项目。在综合评判提前缴纳配套费以及相关规费的资金成本与按照简易税法计算可以节约的增值税额，去决定是否在窗口期抢办施工证。

对于购买个人住房营改增后税负增减的问题：个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人购买住房两年以上的（含两年），对外销售的免征增值税。

这相当于两年之内的房屋转让，增值税税率从营业税的5%平移到增值税的5%。税负没有上升也没有下降，保持稳定。

比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。买卖时不管是按照营业税还是增值税口径，所需税负还是5万。不过在新政下，一般纳税人购买个人房屋，可以去增值税代开点，开出5%的增值税发票，进行抵扣，减轻税负。

此次营改增的增值税政策基本平移了2015年的39号文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。