规模相当重要。第一是个品牌溢价,老百姓对小企业、全国百强、十强、三甲、冠军的感觉肯定是不一样的,顾虑、担忧会少很多,默默的会有心理溢价。冠军总是最吸引眼球的,不如现在的万科,以后的恒大。第二是规模优势带来的拿地成本优势,更容易和政府战略合作、协议拿地,更多中小开发商登门合作。第三是规模优势带来的建安成本优势,特别表现在恒大这种全国标准化集采的企业身上。第四体现在销售上,你有最多的老业主,就有最多的老带新。第五体现在多元化业务价值上。业主都是长期用户。
$中国恒大(03333)$
房产行业,拍地—开发—卖房,本质上是一门简单的生意,想把简单的生意,做成有护城河的事业,即需要野心、也需要智慧。当房地产不光只是卖房子,还可以房地产+的时候,我们觉得房产开发这个生意,才会活起来。当前有+物业管理的,有+社区服务的,有+金融的,有+养老的,但我们觉得最优的模式是+社区服务和综合金融,前者需要物业管理面积的支持,后者需要的是用户信任。这两者对可以开发出高质房产的开发商而言,是一个业务纵深拓展。
我们看好恒大和腾讯合资的社区产品(恒腾密蜜)及恒大自己的综合金融产品(恒大金服)。其他健康、旅游、文化、体育、农牧,我们想不到如何借力原来的地产主业之力,所以还需要继续观察,不过恒大的多元化战略已经调整了重点,由农牧到金融和互联网。
恒大的营业收入变化:
从09年上市到现在,恒大的营业收入提升了31倍,我们认为,房地产行业在发展的早期,规模胜于一切,我们看好恒大的发展模式。图中2016年的营业收入为预估值。
恒大上市后的总资产历年变化情况
恒大总资产近万亿,比09上市时的630亿,增加了近15倍。按照管理层的预计2020年,预计总资产达3万亿。
我们投资恒大的逻辑:
1、房地产是一个大鱼吃小鱼的行业,核心竞争壁垒就是低价格的土地储备和有号召力的品牌,恒大当前土地储备1.86亿平方米,平均土地价格为1302元/平方米;恒大借助本身过硬的住房品质和恒大足球,建立了有号召力的房产品牌。
2、从恒大的业务发展轨迹来看,在数个关键点恒大都做出了明智的战略选择,即使遇到金融危机,也平安度了过去,说明恒大的管理团队不仅在房产领域的专业能力很强大,而且还有敢困境出手相助的朋友。
3、我们觉得大家过度担忧了恒大的永续债问题,永续债的债主都不担心,我们担心什么呢,依靠永续债的模式,恒大基本上可以为股东多赚5%左右的收益,这种现象出现在创始人占股73.65%的公司,我们不觉得奇怪,说白一点,恒大就是不想把确定性的利益分给地产基金。
4、中国的城镇化还没有结束,但中国的房地产发展模式,从新一届政府提出要租购并举,解决新市民的居住需求之后,估计从土地的供给方向,要做出比较大的调整,今年房价的疯狂上涨,让原来的土地出让和房产税收模式的弊端,展露无遗,接下来新的土地出让和税收模式,必将出台。但不管什么样子的调整,在地产这个行业,注定是有利于龙头企业的,新的调整必将加速行业整合,让强者更强。
5、恒大进入了中国所有主流城市,业务的分散在某种程度上而言,也降低了系统性风险,虽然目前三四线城市看似库存很多,但也不要忘记中国还有数亿农民,他们也是要随着城镇化购买房子住的,去库存,主要是去三四线城市的库存。三四线的房子,不是房子多,而是购买力弱,大家一般看购买力,看流动人口,我们觉得还应该看城市周边隐藏着的农村人口,他们不是流动人口,他们是要开启城市生活方式的群体,他们才是三四线城市的潜在主力购房人群。
6、恒大以前搞的多元化是不成功的,因为做水和粮油,从当前的发展现状来看,恒大并不擅长,而且也无法借助恒大的原有地产优势。但重新调整多元化的战略,转向主做金融和互联网社区服务之后,我们觉得这个方向,可以很好的借助恒大原来的地产优势,我们极其看好这两块业务的发展前景,但这并不是我们投资恒大的主要原因,我们不会为还没有赚钱的业务支付金钱,投资恒大主要原因还是恒大的地产主业。
7、当前恒大的市值约650亿人民币,预计今年的销售额将超过3000亿,营业额预估1800亿,按照7.5%左右的核心业务利润率,大家可以想想恒大赚到了多少钱?如果2020年,恒大可以实现当前制定的年销售额1万亿的目标,也许利润会等于今天的市值。
准确的说,我们不知道恒大的股价明天是涨还是跌,我们也不确切的肯定,恒大今年的核心利润就比去年一定多,可能由于6月份清仓库存,导致还要比去年少。但我们知道,房地产行业的发展特征,至少目前的这种预售制发展特征,是非常有利于恒大这种业务扩展模式和高周转的运营模式的。
恒大地产到中国恒大,大与不大,不是一个经营风格的问题,而是一个生死存亡的问题。
如果是长期价值投资者,那么财务分析,只是企业分析的一个很小的环节,财务问题,准确的说都不是问题,拿钱能解决的是什么问题呢?企业最核心的问题,是管理团队对自己所从事业务的认知深度,是否借助自己的认知深度,每一年都在为企业构筑阻止其他人进入的护城河。
护城河依照行业而言,各不相同,很多时候,投资一家企业的理由很简单,简单到多数人都不敢相信,也不愿相信。
我们认为当前的股价相对中国恒大的内在价值,是低估的,我们相信赚小钱,看财报即可,但赚大钱,要看企业的商业模式和运营战略。最后补充一点,大家所听到的恒大的所有业务,包括恒大足球、购买的万科股权等,都在恒大上市公司旗下。
规模相当重要。第一是个品牌溢价,老百姓对小企业、全国百强、十强、三甲、冠军的感觉肯定是不一样的,顾虑、担忧会少很多,默默的会有心理溢价。冠军总是最吸引眼球的,不如现在的万科,以后的恒大。第二是规模优势带来的拿地成本优势,更容易和政府战略合作、协议拿地,更多中小开发商登门合作。第三是规模优势带来的建安成本优势,特别表现在恒大这种全国标准化集采的企业身上。第四体现在销售上,你有最多的老业主,就有最多的老带新。第五体现在多元化业务价值上。业主都是长期用户。
$中国恒大(03333)$
喜欢查理芒格,理解一家公司后就永远持有,买入和卖出一家公司的理由,本应很简单,只是很多人把事情复杂化了。赞同你的观点,对恒大,持有就好,即使一年的财报不好看,又如何呢!恒大的车轮只会滚滚向前。
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拿住就是胜利。明年4月见分晓
@西峯[¥1.00] 西峯老师,如果大家真的觉得土地是稀缺资源,为什么大家不购买土地储备高的房地产企业,而抢房子,如果是觉得房地产公司负债率高,可为什么却能接受自己3倍杠杠买房子啊?另外,如果中国货币贬值,对房子和房地产公司都各有什么影响啊?谢谢
7个月即可见分晓,在我看来确定性的收益,在其他人看来,满是风险。
写得好!
缺乏定量分析,尤其是有息负债对经营的影响。因此会低估股价波动的影响
$复星国际(00656)$ 复星和恒大那个公司是未来10年的10倍股?大家讨论下
买入的同学别忘记自己买入的理由,直到价值体现。波动并不是风险,买卖才是风险
限购对恒大有好有坏,好的是拿地和并购有优势,坏的是影响部分销量,但总体对恒大的影响不大。
诺亚啥时候是十倍股了?是觉得能成为十倍股吗?