一、公司简介
龙湖集团 1993 年创建于重庆，发展于全国，业务涉及地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓四大主航道业务，并试水养老、产城等创新领域。2009 年，公司于香港联交所主板上市（股票代码 00960.HK）。公司连续 11 年获得“财富中国 500 强”，连续 9 年荣登“中国房地产开发企业综合实力 10 强”，3 次入选“福布斯亚太区最佳上市公司 50 强”。
二、战略
多元化发展：龙湖集团致力于多元化发展，通过拓展商业运营、物业服务、长租公寓等业务，降低对房地产开发业务的依赖。
聚焦核心城市：公司坚持聚焦核心城市的战略，深耕一二线城市，以获取优质的土地资源。
品质为先：龙湖集团注重产品品质，以高品质的住宅和商业项目赢得市场份额。
数字化转型：公司积极推进数字化转型，提升运营效率和客户体验。
三、土地储备情况—未来土地储备核心资产区域
龙湖集团 2024 年 4 月新增 4 块土地储备，总建筑面积 27.1 万平方米，权益建筑面积 19.9 万平方米，权益地价人民币 44.4 亿元。具体如下：
奉贤天街东地块：位于上海，土地面积 38,060 平方米，总建筑面积 83,732 平方米，权益建筑面积 58,612 平方米，权益地价 18,360 元/平方米。
人北 14 亩地块：位于成都，土地面积 9,558 平方米，总建筑面积 26,323 平方米，权益建筑面积 26,323 平方米，权益地价 14,700 元/平方米。
北昌平生命科学园地块：位于北京，土地面积 41,314 平方米，总建筑面积 93,436 平方米，权益建筑面积 46,718 平方米，权益地价 33,108 元/平方米。
浦沿 48 亩地块：位于杭州，土地面积 32,262 平方米，总建筑面积 67,512 平方米，权益建筑面积 67,512 平方米，权益地价 21,253 元/平方米。
截至 2022 年末，龙湖集团的土地储备合计 5795 万平方米，对应土地储备货值约为 10000 多亿元，其中权益建筑面积 3975 万平米，土地储备的丰富为公司地产业务的开发与运营提供坚实的后盾。平均单方成本 5221 元/平米，单方成本合约销售单价仅为 33.8%。从土地储备的区域结构来看，环渤海区域占比最高，其次为西部地区和长三角区域，高能级土储占总建面的 84%，相当于 88%销售货值。
四、销售情况-高单价，集中核心资产城市区域
2023 年，龙湖集团合同销售额为人民币 1734.9 亿元，销售总面积为 1079.6 万平方米，销售单价为人民币 16070 元/平方米。长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为人民币 500.7 亿元、人民币 377.7 亿元、人民币 492.5 亿元、人民币 205.4 亿元及人民币 158.6 亿元，分别占集团合同销售额的 28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及 9.1%。
2022 年公司销售金额为 2016 亿元，同比减少 30.5%；销售面积 1305 万方，同比减少 23.7%；销售均价为 15451 元/平方，较 2021 年略有下降，2022 年公司销售回款率接近 100%，保持在较高水平。
五、负债情况—暂无重大暴雷风险
截至 2023 年 12 月 31 日，龙湖集团的综合借贷为人民币 1926.5 亿元，在手现金为人民币 604.2 亿元*。净负债率（负债净额除以权益总额）为 55.9%，剔除预收款后的资产负债率为 60.4%。本集团的信用评级为 BBB-（标准普尔）、Ba1（穆迪）、BBB-（惠誉）、AAA（中诚信证评*、新世纪）。
其中预售监管资金为人民币 227.6 亿元
** 剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款项）╱（总资产-预收款项）
*** 中诚信证评的评级为对本公司境内之主要子公司重庆龙湖企业拓展有限公司做出的评级
本集团总借贷约 82.3%以人民币计值，另外 17.7%以外币计值。为规避汇兑风险，本集团外币借款保持较低占比并辅以一定比例的汇率掉期。
截至 2022 年，龙湖集团的资产负债率为 70.36%，净负债率为 58.29%，剔除预收账款的资产负债率为 68.26%，一直保持“绿档”水平。公司信誉评级良好，保持全投资级。公司的平均融资成本从 2016 年的 4.92%逐年下降到 2022 年的 4.10%，处于行业较低水平。同时的债务结构不断优化，平均账期进一步提升，2023 年无境外债到期，偿债压力较小。
六、风险
宏观经济风险：房地产行业受宏观经济影响较大，宏观经济波动可能对公司的业绩产生不利影响。
政策风险：政府对房地产行业的调控政策可能对公司的业务发展产生影响。
市场竞争风险：房地产市场竞争激烈，公司面临来自其他房地产企业的竞争压力。
七、结论
如果真的专向，龙湖土地储备支持业绩复苏，如果不转，当前也就是底，负债端暂无重大暴雷风险，纳入地产板块重点监控标的。