自己持有房地产行业20%的仓位，其中万科约11%，新城约9%。2020年财报均已发布，自己也是对财报进行了学习，既然持有20%的仓位，还是打算写写总结。
研读财报并不意味着你一定能了解掌握这家公司，财报应该只是了解公司的第一步，想要真正了解掌握一家公司，让其处于自己的能力圈，还需要很长的路要走。自己始终认为自己很难能读懂一家公司，从上千家上市公司中发现黑马，很难抓到被市场抛弃但真实价值闪亮的公司，短时间内实现几倍的价值回归。基于这些对自己的认识，所以我一般的操作都是买入大家熟知的，耳熟能详的“大白马”。这些标的可能已经被N个人反复论证过，至少财务出现问题可能性很小。但是这样收益率自然不会太高。自己研读财报的目的，就是能加深自己对公司的了解，能增加自己持股的信心。
房地产行业，现在房价和房地产企业现在可谓天上地下，一边是房价蹭蹭的向上涨，打压也打压不住，一边是房企的低估，有的房产公司已经到5PE以下，还有房企的毛利率的下降，房价上涨，当时利润率很低，就是所谓的 “增收不增利”
2020年，全国商品房销售面积为17.61亿平方米，同比增长2.6%；销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%。分季度看，全国商品房销售面积增速依次为-26.3%、3.2%、9.9%和12.7%。可以看出逐渐回暖的趋势，2020年也是行业发展史上意义深远的一年。重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，都是对房企影响深远的。所以万科致股东信中提高，房地产行业从过去的土地红利、金融红利进入到管理红利。这标志着房地产行业不在是暴力行业，还是向制造业靠拢，赚取社会平均资产回报率。
房地产行业进入类似的存量市场，销售金额17万亿不可能想过去的大幅增长，未来几年还可能出现适量的萎缩。面对一个没有增量的市场，各个房企竞争将进一步加剧，淘汰赛正式开始，不能胜出的房企马上就会被淘汰掉，只有拥有各方面优势的房产才能生存下来。有危就有机，目前万科的占有率才4%左右，还有很大的空间提高占有率。还有各个房企围绕主业的多元化，充分挖掘存量市场，满足客户的新需求。
以下是对持仓家公司具体分析
资产负债表对比：
2020年万科归母权益2245亿，新城归母权益506亿，占总资产的比例分别为12%和9.4%，可以看出杠杆基本上为10倍。货币资金两者基本都占10%左右，投资性房地产新城大于万科主要是商业广场在新城的比重要大。看负债，两者短期借款都很占比很低，长期借款分别占7.1%和8.1%。应付账款万科占15.8%，新城9.5%，这是不是可以看出万科的规模和龙头的优势。合同负债万科占33.7%，新城37.6%，大致相当，都保证了未来两年的结算。
再重点纵向比较主流几家房产公司的三道红线的情况，净负债率万科做到最好18.09%。
对比利润表，都有一个共同特点就是毛利率的下降，万科下降7个点，新城下降9个点。毛利率的下降基本属于行业的共性，这也是增收不增利的原因。毛利率下降的主要原因有几点，1、2020年结算的主要是2018年销售的房产，2018年正好遇到了限价，卖高了不给备案，还有就是2018年的经济不景气。2、2018年销售的房子正好是2017年或者2016年拍的地，这两年基本都是地王频出两年。这样综合造成了目前结算的毛利率下降。而目前的情况在新政策的影响下，大家基本都熟悉了目前的玩法，很多房企都意识到不能盲目扩张，改为增加资产质量。这就为未来毛利率提升创造了条件。
下图为毛利率的总和对比，可以看出万科比融创和碧桂园毛利率要搞7-8个点。当然你也会发现激进的房企利润增长大于万科，主要原因还是之前的激进，积极的扩张，追求规模，资产质量也就会有所下降。随着三道红线的出台，激进的冲规模模式基本退出。
销售管理费用对比，万科比融创和新城低1-2点。这也体现了管理的综合实力。
投资万科的逻辑，投资万科主要是看中万科的龙头地位，公司的稳健和财务的保守，三道红线下可以说对万科是利好。通过精细的管理，万科毛利率能高6个点，三费低1-2个点，整个利润率就能高7个点。假如行业平均净利润率5%，那么万科能做到12%。还有万科的多元化，目前应收上还不能做出多大的贡献，但是随着时间的推移，肯定能贡献更多的力量。
万科的估值，截止目前市值3485亿，PE8.4，分红比例35%，股息率4.2%.2023年利润达到600亿，600亿利润是基于利润率每年增长的假设，2023年利润率为12%。PE取10，市值达到6000亿，与目前有72%的涨幅，假如取PE8，有37%的涨幅。理想买点3000亿。
投资新城的逻辑，投资新城主要看中新城的吾悦广场还有相应配套住宅的高毛利率，新城的住宅主要提供现金流，然后资金沉淀在吾悦广场，目前已开业吾悦100座，租金收入56.3亿，预计明年能达到85亿。通过综合体销售的毛利率比纯住宅要搞15个点，后面随着综合体比例的提升，新城的整体毛利率也会相应提升。商场的毛利率可以达到70%，利润率预计也要到40%。
新城的估值，截止目前市值1128亿，PE7.4，股息率4.1%。2023年，假设吾悦开业到180家时，租金收入预计能达到130亿，利润50亿。再看地产收入，2021年应该结算2019年销售收入，21年计划竣工4310万方，同比40%，假设均价不变，那么结算金额同比40%。但是销售权益金额2019年2016亿，相比于2018年1697亿，同比增长20%，我们取低的20%增长。2021年营收取值增长20%，由于19年正好是老王出事那年，毛利率想着也不会高，毛利率保持2020年不变。后面毛利率各提升1个点，2023年利率率11%，结算出191亿元，加上50亿租金收入，合计241亿元。预估PE10，合理估值2414亿。理想买点1207亿元。
