7月11日，世联行发布了26份公告，其中有2个公告令人瞩目，《关于撤回公司非公开发行股票申请文件的公告》与《2016年度非公开发行股票预案》，初看以为是公司发错公告了，研读了具体内容后，才明白是两码事。否决一个旧的融资方案，同时提出一个新的非公开发行股票的预案。
第一个融资方案的流程与内容为：公司分别于 2016 年 2 月 5 日、2016 年 2 月 23 日召开了第三届董事会第四十五次会议和 2016 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》， 《关于公司非公开发行A股股票预案的议案》等与本次发行有关的议案。并于2016 年 4 月 22 日向中国证监会申报了公司《2016 年非公开发行A股股票申请文件》，并于 2016 年5 月4日取得中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》，2016 年5月20 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》，并于2016年6月17日向中国证监会报送了反馈意见书面回复材料。
查阅公司2016年2月6日非公开发行股票预案资料，募集资金的投向为世联小贷，融资额为10亿元人民币；发行价格9.98元，发行数量不超过100,200,400 股；在预案中公司强调了这次增发的必要性和重要性。4月15日，公司发布公告《关于实施2015年度权益分派方案后调整非公开发行股票发行价格和发行数量的公告》，公司 2015 年度利润分配方案实施完成后，本次非公开发行股票的发行价格调整为不低于 7.10 元/股，根据调整后的发行 价格，本次非公开发行股票的数量上限调整为140,845,070股。
而7月11日世联行的收盘价格为7.94元，因此撤回增发申请与股价关系不大，那么是什么原因呢？在撤回公告中，公司是如此表述的：鉴于公司披露非公开发行预案以来，我国证券市场环境及监管政策发生了较大变化，同时，为响应中国证监会的相关指导意见，综合考虑资本市场环境和公司业务发展规划等因素，为了维护广大投资者的利益，经公司审慎研究，决定终止该次非公开发行股票事项，并向中国证监会申请撤回该次非公开发行股票的申报文件。公司于 2016 年7月8 日召开的第三届董事第五十八次会议审议通过了《关于撤回公司非公开发行股票申请文件的议案》。
让我们把注意力放到另一份公告，《2016年度非公开发行股票预案》，看看是否能理解董事会的思路。
本次发行的股票数量为不超过285,306,704 股，发行价格为不低于7.01元/股，募资总额不超过20亿，全部投向“长租公寓建设项目”。本项目总投资 247,902 万元。公司拟通过本项目的实施在经济相对发达、租房租赁需求强劲的一线、二线城市采用租赁方式建设 130,000 间长租公寓，并通过标准化、精致化软硬装修投入与管理、保洁、维修等人员引进，满足客户对优质房源和全方位服务的需求。
长租公寓通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，有效将众多个人房源“化零为整”，为客户提供精准信息、精致房源、精细服务（包括租后管理、 保洁维修、社交娱乐等），从而较好解决了传统租房模式的痛点与问题，并受到了广大客户尤其是中高端客户与年轻客户的青睐。
从2016年2月5日董事会决议非公开发行股票到7月8日董事会决定撤回申请，历经5个多月时间，然后紧接着又推出新的融资方案，变化是否有点快，融资额比前次的方案翻了一番，长租公寓是个好项目吗？
在预案第17页，有如此表述：公司把握长租公寓市场蓝海机遇，持续提升经营业绩的需要，住房租赁市场的规模化和专业化已成为未来的发展趋势，随着市场的洗牌与行业的变革，长租公寓市场也会快速发展。长租公寓以规模化供应、标准化管理为特色，迅速成为我国住房租赁市场的新兴力量。目前，我国长租公寓市场尚处于初级阶段，未来发展潜力巨大。
预案第18页，有这样一组数据：根据中国饭店协会公寓委员会统计，我国长租公寓间数已超过 100万间，预计2016、2017 年底将分别达到 200万间、400 万间，2020 年底品牌公寓将超过 1,000 万间。
按照2016年底200万间，2020年底1000万间计算，四年5倍的增长，这是什么概念？年均复合将近50%的增长，数据可靠吗？即便可靠，是否会和多年前的经济型酒店一样，一时兴起，一哄而上，蓝海迅速变为红海呢？
按照以上数据，以及公司推出的增发预案，长租公寓似乎是个突如其来的蓝海市场，从另一个角度，公司每年发布的年度报告都有对未来经营态势的分析，很遗憾，2015年报中对2015年的总结：资管服务方面，提升全链条整合服务能力。咨询业务积极拓展多类型客户，改善客户结构，拓宽业务端口；综合体业务继续贯彻“咨询+实施”模式，通过基础物管、公寓运营、小样社区、社区管家、尾盘基金等构建大资管服务网络。“公寓运营”占到很小的部分；对未来展望部分，也是仅仅提到：存量市场，未来代理服务空间不仅聚焦于增量市场，同时切入存量市场，把握行业发展趋势。总之，在年报中没有对长租公寓有很清晰的描述，因此这个预案中提到的长租公寓“蓝海市场”不免令人有突兀的感觉。
同时，从年初提出第一个增发方案，走了大部分的流程，然后撤回；接着在年中又提出新的预案，投资者会感觉很困惑。董事会的决策流程和依据可靠吗？严谨吗？监管层会如何看呢？会顺利批准第二个方案吗？
以下内容为7月27日，2016年度第三次临时股东大会的答问录，供投资者朋友参考。
1）2016年2月份推出的融资项目是10亿世联小贷项目，而到了7月份就放弃该项目，转而变更20亿的长租公寓项目，能解释下为何转变这么快？内外形势发生了什么样的变化？监管层会怎么看待这个变化？会否对新融资方案的审批造成障碍？
答：世联小贷是公司2014年推出的新业务，历经2年多的发展，势头非常好，世联行做的是消费贷，而不是首付贷，但监管层目前对金融业务的融资审批非常严格，新三板对类金融业务公司的上市也是日趋谨慎，A股市场上有一家做汽车金融服务的公司，拿到批文了，但实施基本处于停顿状态。我们经过充分的沟通和磋商，主动撤回是目前最好的选择，同时监管层对新融资方案的审批不会有障碍，只是需要重新排队。
2）2016年年报中，对2015年的总结与对未来展望部分，没有对长租公寓有很清晰的描述，也没有作为未来发展的重点，因此这个预案中提到的“蓝海市场”有点突兀的感觉，而且是20亿的融资额。能否介绍下这个项目的论证过程？以及董事会决策的流程。
答：世联行的年报非常受同行的瞩目，出于商业策略的考虑，我们在年报中对新业务不会做太多的介绍，若仔细研究年报的话，还是可以看出一些端倪。另外我们也不想给市场有一种制造概念，做市值的误解，而是踏实做事，等条件成熟了，就会充分介绍和宣传。长租公寓项目董事会是做了充分的调研和严谨的论证，并在公司实施了一段时期后，才作为下一步重点项目来推进，期望成为公司新的增长极。
3）公司撤回一个定增项目，紧接着又提出一个新的融资项目，给市场的感觉好像是公司为融资而融资。
答：咋一看好像是，但公司总要发展，要有危机感，要拓展新的业务，总是需要投入，公司本身有自有资金，若第一个世联小贷定增能获批，我们的自有资金就会投向长租公寓；但目前的状况，我们只能把自有资金投向世联小贷，而定增就投向后者。
4）预案中有这段内容：我国长租公寓间数已超过100万间，预计2016、2017 年底将分别达到 200 万间、400 万间，2020年底品牌公寓将超过 1,000 万间。长租公寓的数据为何是饭店协会公寓委员会统计？数据可靠吗？
答：长租公寓作为新兴的市场，目前还没有特别权威的统计数据，以上数据不敢说很可靠，但快速增长是事实。因为目前一线城市和繁华的二线城市，买一套住房基本要350万，首付加税及其他费用就需要100万，按30年按揭，每月房贷支出是1.5万。对于刚入职的年轻人根本无法承受，他们中的大多数只能租房，因此长租公寓市场的快速兴起是有原因的，现在90后很多都不买房，只租房。另外最近住建部有个新的政策，写字楼、商务楼都可以改造成长租公寓，水电按普通居民价格计算，因此增速会非常快。
5）长租公寓市场果真有这么好的话，会否和多年前的经济型酒店一样遍地开花，蓝海迅速变为红海；长租公寓市场有没有进入门槛，体现在什么地方？
答：目前这个市场还是比较分散的，有品牌、有口碑的企业还不多，目前是刚刚开始启动，最大的也就是20万间左右的规模。公司现在切入这个市场，时机是比较合适的。长租公寓和经济型酒店还是有本质的不同，消费的频次低，客户的粘性高，只要能提升服务，还是会有差异化的。市场进入门槛不高，但要做大规模，还是有门槛，譬如资金、品牌、房源、服务意识和服务能力等等。
6）目前公司在广州、深圳、武汉、合肥、南京、杭州等地运营了多个长租公寓项目，能介绍下具体情况吗？譬如规模，盈利状况，出租率，运营的年数等等；
答：公司是从2015年下半年开始正式进入这个市场，运营状况很好，目前有几千间的规模，目标是到2016年底做到2万间，我们在武汉推出一个300间的项目，一天时间全部租完。
7）采用租赁方式建设的具体含义是否类似于经济型酒店的方式，有何区别？房源从何而来，开发商的新楼还是旧房改造？不会是分散的零星的房源，应该是整栋楼吧？
答：长租公寓有两种模式，一种是集中式，也就是大业主整栋楼，甚至几栋楼交给我们去运营；另一种是散租式，分别从零星的业主手里收集房源，再转租。前一种方式需要投入大，但便于管理和品牌运营，世联行的主攻方向是集中式，我们也有这方面的资源，我们做了那么多年的一手房代理，对房源还是有很充足的信息和人脉资源优势。
8）短租和长租的定义？是从租客角度还是房源角度？长租具体指多少时间？
答：是从租客角度定义，超过半年的就是长租。房源若是分散式的，一般租期3-5年；集中式的长的可以15年。
9）13万间长租公寓，间的概念是什么？类似单身公寓吗？有厨房吗？大概多少平方米？是城市中心地段吗？
答：间的概念就是指有独立空间的卧房，可以是三房，或者二房中的一间，厨房和卫生间是公用，每间大概15-25平米。不一定是中心地段，但一定是方便租户上班的地点，譬如地铁上盖附近等等。
10）总投资247902万，13万间；平均每间成本1.9069万，主要是装修成本和租赁成本吗？各自的比例是多少？配备家具和电器吗？
答：主要是装修成本，包括硬装和软装，家具，空调，电器都会配备。租赁成本不在其中，因为我们也相应会有租金收入。
12）13万间公寓的投资项目需用多长时间完成？下一步再要扩展的话，是否还需要融资？
答：用3年时间完成13万间长租公寓项目的建设，下一步扩展，就要看具体情况再定了。
13）请介绍下市场定位；
答：一线城市和领先的二线城市中的中高端客户与年轻客户。
14）公司进入长租公寓市场的优势在哪里？
答：这个项目我们内部的收益率是接近15%，不高，绝对算不上“性感项目”，譬如目前市场上的VR,AR,无人机等等，也就是说不会有热钱对这个项目有兴趣；而且这个项目是要做大量艰苦的基础工作，服务工作，譬如寻找合适的房源，前期装修，市场的推广，之后的管理，收租和服务等等，可以说是很繁琐的项目。别人还不一定愿意干，也不一定能干好，而这恰恰是世联行的强项，我们的一手房代理销售一直处于全国领先地位，代理费率0.8%，也是很低，但我们通过把工作做细做到位，把客户服务好，利润状况和增长状况一直处于良好势头，因此我们也很有信心把长租公寓项目运营好。
15）如果监管层不批准这次融资，公司还会大举进入这个市场吗？
答：世联行只做两件事，一是从0-1，二是从1-100，长租公寓正开始跨入1-100的阶段，这个项目是公司的战略项目，即使定增融资得不到获批，我们也会坚定推进，因为长租公寓的时代来了！
申明：本人持有世联行股票，以上内容不作为投资推荐，仅供参考。
以上问答内容难免有误记和不准确之处，若有疑问请与世联行证券部门联系核实。
附：世联行全景表
世联行（002285），2009年8月28日上市，单位：亿
截止2016年7月27日，公司总股本：20.244亿；
2015年每股收益：0.2516元；每股净资产：1.7535元；
7月27日，收盘价格8.26, 2015 PE32.83倍，PB4.71;
按2016年增长20%计算，2016动态PE 27.36倍；
按2016年增长30%计算，2016动态PE 25.25倍；
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