昨晚,保利发展$保利发展(SH600048)$ 揭晓了过去一年的成绩单。销售额4573亿元，营业收入 2811亿元，净利润 270 亿元。虽说同比都有所下滑，不过在房地产的萧瑟年景，亦属难能可贵。
汇报成绩的时候，总要挑些个亮点。这不，保利放的礼花是：销售规模升至行业第二。
在过去的很长一段时间，保利发展自我标榜的标签都是“央企第一、行业前五”。说的是前五，其实就是第五。
一直到2021年7月刘平执掌保利发展，城头变幻大王旗。当年就在销售排行榜上进了一位。2022年1月，刘平又定了一个小目标：“进三争一”。这次果然已攀升至第二。今年前3个月，保利发展已在排第一了，照这架势，大概率今年会问鼎。
这倒真是有点换帅如换刀的意思了。看来，俱往矣，数风流人物，还看今朝呀。
壹
保利发展成为地产央企之光是在宋广菊手中。
出生于1960 年的宋广菊，17岁就参加工作，历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事，广州军区技术局参谋。
33岁的她在保利地产成立的第二年加入，是第7个报到者，编号“007”。她从营销策划入手，历任办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总，2002年起担任总经理、2010年起担任董事长。
听说，每个工作日的早上7点半，宋广菊会准时出现在办公室批阅文件，每逢周六、日和节假日下工地、跑外地项目，每次出差回来立即到工地检查工作。
跟当年风靡全球的谍战片《007》主人公詹姆斯·邦德类似，宋广菊开启了一段传奇的生涯，在野蛮生长的地产行业，一路开挂，将保利地产带上了央企第一的高度。
退休之际，保利发展高度评价宋广菊，说她是公司的初创者和领军者之一。在她带领下，实现了跨越式发展，并确立‘一主两翼’发展战略，致力打造‘不动产生态发展平台’。
不过，大多媒体总结她波澜壮阔的地产生涯之余，总会提上一句：唯一的遗憾,恐怕是退休前没能看到保利“重回前三”。
话说，2017年12月的一次临时股东大会上，一位股东毫不留情质疑：规模和土储落后，别说前三，明年可能连前五都排不上了。
彼时，一直强调要保持在第一梯队的保利处在“不进则退”的境地。此前的2016年，排在恒大 、万科$万科A(SZ000002)$ 、碧桂园$碧桂园(02007)$ 、绿地 之后位列第五。前三遥遥领先，后来者融创快马加鞭，虎视眈眈。
这一尖锐的问题逼得宋广菊接过了话匣子，坦言三家民营企业确实跑得很快。但随后她说了一句：对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。
这个Flag一立，重回前三承诺能否兑现就成为一个惯例的提问，萦绕在每年的股东会上，像一个紧箍咒，牢牢安在了她的头上。
话说，这位骨子里流淌着铁血的地产大佬其实非常要强，也很在意说出去的话。2010年6月，李彬海到点退休，接手的宋广菊许下目标：3~5年内“再造一个保利地产”。
在2012年这个目标就提前达成了，保利地产也迈入千亿门槛，在行业销售排名第三，仅次于万科、绿地。这是宋广菊的高光时刻。也是为何要重回前三的缘起。
之前立的Flag如约兑现，铁娘子说的话，一口唾沫一个钉。
何况，这位转业军人出身的央企大姐大一直坚持军人最适合做开发商的信条。“如果给你一个任务，在军队你能说不行吗？不能完成就是一种耻辱。”
贰
2016年12月，土生土长的刘平接替保利集团背景的朱铭新成了保利地产新任总经理。他说，2017年会是我们的元年,就像比赛的起步阶段一样。
敢于承诺的背后是亮眼的数据，2016年保利地产实现签约额2101亿元，同比增长36%。这是保利地产步入千亿之后销售增速最高的年份。
重新起跑的热身早已开始，2016年保利大举扩充土地储备，全年通过招拍挂、合作、并购等方式，斥资1214亿新增了112个项目，增长率达85%。
大概在2017年4月，宋广菊说，国资委对央企的调整已经接近尾声，未来三年保利地产将获得新一轮的高速增长。“如何去收购兼并，将成为一个工作重点。”
很多人没有注意到，她说重回前三的那天，其实主要的议题是审议关于保利置业整合方案的议案，当天通过了。
彼时老宋正冀望通过更多的收购兼并大动作，实现跨越式发展。前一年，保利地产刚收购了中航地产。听说，当年在中海与中信地产业务重组之前，保利地产也曾接洽过收购。
不过，预想中的收购兼并没能成为保利的杀手锏。外部收购的效果不彰，甚至内部的两板整合也没达预期，保利地产至今未能并表保利置业。有点讽刺的是，融创恰恰凭借这一招完成了对保利的超车。
老宋私下说，国有企业上级决策可能有时候会与市场预期有差距，但也只能慢慢来了。话语中感觉略带一丝伤感。
值得玩味的是，在宋广菊抛出重回三言论两个月后，保利集团一把手徐念沙出现在国资委的一场活动上。彼时恰是2018年全国“两会”前夕的敏感时点，他接受媒体采访时主动提及：对于保利地产今后的规模，现在有各种猜测，比如说重归前三，或者继续保持现状，甚至有可能还会在开发的量上有所减少。我觉得都有可能。
不过，话音一转，他说：大固然好，有的企业大好，但是有的企业大不见得好，可能是适度的规模更好。
此后，宋广菊的口风变了。2018年5月的股东大会上，她说，规模重回前三是一个奋斗目标，未来两三年市场会有变数。次年5月股东大会上，她改口称是未来3至5年的一个目标。
2019年11月，在一次跟灶爷的聊天中，老宋无奈的说：回前三是个努力目标，但是讲的是3~5年，现在才3年嘛，市场总是期望太高。5年是否能回前三也不一定，但一定会是奋斗的目标。
叁
2021年7月，宋广菊退休。此时保利发展依然徘徊在行业第5，跟4年前的座次纹丝不动。回三梦未圆，到底意难平。
各位看官可能会疑惑，宋广菊回不了前三，为何刘平貌似轻轻松松进三争一？
很多人可能会把原因归于行业的深度调整，保利是被动躺赢。比如2021年恒大暴雷了，2022年融创也暴雷了。
用滨江老板戚金兴的话来讲，不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。不过，这并非全部。
观测规模的暗线是房企的新增货值。话说，2017~2019年，保利的新增货值都排在行业第5，雷打不动。说明这一阶段它锚定了这个位置，目标仅仅是不后退，完不成回三。
也就是说，宋广菊之前提的“重回前三”，实际上并没有付诸行动。
万事皆有因。大概在2017年7月，第五次全国金融工作会议召开，提出防止系统性金融风险，国企降杠杆是重中之重。1个月后，国常会要求制定推进央企降杠杆减负债的指导意见。
2018年1月，国资委总会计师沈莹在国新办新闻发布会上表示，国资委已制定了中央企业降杠杆、减负债、控风险的指导意见，明确到2020年前再下降2个百分点。
此时离宋广菊抛出回三言论还过去不到一个月。在央企降杠杆攻坚战全面打响之际，要回前三必然要加杠杆，无疑这是政治不正确。这也注定了回三梦的夭折。
保利发力于2020年，这一年年底，央企降杠杆三年行动圆满完成目标。此后国资委的口风变了，由降杠杆转向稳杠杆，更多的腾挪空间徐徐展示。之后3年保利的新增货值排名开始逐年上升，从第三，第二，直至登上榜首。
这一阶段当然有竞争对手收缩的因素，但根本的还在于背后那根无形的指挥棒——国企降杠杆政策指引转向了。
拿地的桎梏解除了，还变成了政治正确；融资的通道通畅了；央企的交楼保障让房子更好卖了。在地产行业信任链条修复的过程中，头顶央企第一光环，天时地利人和皆在手,发力奔跑的保利，超越了一个又一个对手，跑向了队伍的最前列。
人道我贵，非我之能也，此乃时也、运也、命也。只不过，此时又有谁能读懂老宋心底那些淡淡的忧伤？