本文简单从近期的股价探讨碧服的估值分析，4月19日4.25元，5月22日7.45元，对应估值分别为140亿，250亿；
首先对物业服务公司整个行业来说，商业模式应该是成立的，且可持续的，小区居民有安保，有清洁，有绿化，有监控对现代化的居民小区来说，必不可少的；前段时间频频发生的电动自行车充电发生火灾等现象也是因为小区老旧没有正规的物业公司管理！
物业服务公司是轻资产行业，最大的成本是人工成本；利润比较稳定，利润率还不错，一般净利润能达到10%；而且随着管理面积的拓展，收入会逐年增加，利润也会增加，具有一定的成长性！
目前物业服务公司的市值，估值分为几档，
一档为10PE，万物云，保利，中海的估值大概是在净现金+10PE；
万物云（100现金+20*10）=300亿
保利（50亿金+13.8*10）=180亿
中海（20亿+13.4*11）=172亿
净现金是指去掉了预收物业费之后的现金，意思是之前所赚到剩下的现金；
二档5PE，三档3PE
碧服在第几档呢？
4.25元对应的是第三档即140亿（50+30*3）=140亿
7.5元对应是是第二档即250亿（50+40*5）=250亿
50亿净现金（126亿现金-76亿预收）而来，是指前些年赚到的去掉分红后余下的现金！
净利润取自核心净利润30亿，相当于40亿打了个7.5折，或者说2.5倍PE；
也就是市场在极度悲观下的预期，以及谨慎乐观下预期对碧服的估值；
PE估值只算企业的赢利，包含过去所赚到的以及未来赚到的，也即投资一本生意，你想几年回本，3PE，即3年回本，5PE即5年回本；最极端的情况是1倍PE，也即一年回本，有这种好生意大家都会抢着投资，自然又会把PE拉高；
这里有个前提即假定碧服贸易应收款能平掉应付款的帐，碧服的估值受到压制很大的一个原因便是这个巨额应收款，为什么说巨额呢，因为参考同行，应收款一般在收入的10%-20%；碧服达到惊人的40%；而且同行基本上帐期半年以上的占比很小；
所以稳妥的估值就是半年以上帐期的全当没有，也即80-90亿收不回来，那么加上这预期损失，2-3年利润就没了，这样算下来PE也有5-6倍了；$碧桂园服务(06098)$