▣作者：老船长
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楼市最近发出强烈信号！
春节之后，中介的朋友圈开始热闹起来，售楼处人流量也开始增多，回暖的意味开始显现。
一切似乎回到了疫情前。
尤其是二手房的成交量，多个城市都有明显的反弹。
克而瑞监测的15个城市数据，1月底以来的二手房成交量明显放大。
2月6日-12日这一周，15个监测的城市中只有佛山成交面积还在环比下跌，其余14城都大幅上涨。
比如北京环比上涨14%，深圳上涨38%，苏州上涨49%，青岛上涨51%，厦门上涨58%，浙江舟山更是上涨114%。
当然，以周为样本量确实偏小了点，但中介和售楼处已经能感受到春天的气息。
比如深圳某中介说：
最近一个月上门量突然增多，要一直带看到晚上。之前疫情期间，店里不少中介转行送外卖或回老家，如今生意好起来了，考虑重新招人。
2月1日至15日，深圳二手房已成交1217套，相比2022年每个月也就2000套的表现，呈现出明显反弹态势。
比如天津某中介说：
以前签约室没什么人，最近几天签约室需要排队谈价、签约。
随着成交量的提升，天津几个区的房价也开始松动上涨。
在北京上海，甚至出现了房东加价。
一位北京的中介表示，刚看到一个西城展览路学区房，还没挂出来，就有几十批要看房的，房东当场加价50万，最后1400万全款出手。
在杭州、苏州、宁波、绍兴，市场行情也慢慢火热起来。甚至有中介表示：
忙得连饭都吃不上！
而苏州的一些新盘，已经发布了涨价通知。
红色海报，重现江湖。
一切看起来欣欣向荣，一场楼市狂欢似乎正在到来。
2
但是！
我还是要说个但是！
目前出现的成交量放大，仅仅出现在部分头部城市中，并非全国性的行情。
刚刚公布的1月份70城房价数据，就能印证。
1月的新房市场，70个大中城市中上涨城市数量36个，比去年12月增加了21个城市，1个城市持平，还有33个城市下跌，比去年12月减少了22个城市。
这也是自2021年9月以来，新房价格上涨城市数量首次超过下跌城市数量。
其中，新房环比涨幅前十的城市分别是：
上海、合肥、宁波、成都、湛江、西宁、南充、北京、杭州、青岛（扬州、蚌埠、北海持平）
但整体来看，新房环比上涨的幅度着实微小，涨幅最高的上海也不过涨了0.7%。
确有回暖，但力度远远不够。
有必要再看一下二手房数据，更能反映市场真实情况。
1月份，70个城市中二手房价格环比上涨城市数量13个，比去年12月增加6个；环比下跌城市57个，比去年12月减少6个。
与新房一样，确有回暖，但80%的城市依然处在下跌状态。
其中，二手房价环比涨幅最高的10个城市是：
北京、深圳、西安、南京、成都、上海、三亚、宁波、长沙、西宁
一线城市北京深圳，依然在打头阵。
回顾过往几轮房地产上涨周期，行情都是从一线城市散发而来，逐渐蔓延到二线城市、三四线城市。
现在的迹象，似乎也朝着这个方向行进。
但此时此刻，毕竟不是彼时彼刻。
1月份，全国新增贷款4.9万亿元，数据颇为亮眼。
但其中，企事业单位新增贷款就达到4.68万亿元，而住户部门新增贷款只有2572亿元，以房贷为主的住户中长期贷款只增加了2231亿元。
买房的需求，还没有真正复苏。
对房地产的信心，还没有真正复苏。
3
一句话就是：
房价上涨的动力，支撑不足。
也因此，最近的楼市调控政策，已经开始向更纵深处发展。
比如，提高房贷年龄上限。
南宁，抢在了最前面。
广西南宁部分银行将“购房年龄+贷款年限“从原来的不超过70年放宽至不超过80年，掀起了轩然大波。
目前，国内大多数银行所执行的购房者年龄上限都是70岁，也就是当你70岁时，就不能再办理房贷了。
而南宁把期限延长到80年，也就是当你70岁时，甚至还能申请10年期的房贷，前提是有正常还款能力。
拯救房地产，终于还是盯上了老年人。
甚至，南宁一家房企推出了“百岁贷”，子女作为共同借款人，贷款年龄最长达100岁。
说白了，还是一款接力贷产品。
在杭州，贷款年龄延长到75岁；在宁波，贷款年龄延长到80岁；在北京，甚至有银行放话可以延长到95岁。
花样不断翻新，但背后催人买房的信号，实在太过明显。
而另一边，提前还贷潮还在继续。
由于存量房贷利率最高达到6%，和现行房贷利率4%左右差额明显，人们自然会选择避高就低。
手中有钱的，选择直接还贷；手中没钱的，也会选择经营贷、消费贷曲线救国。
于是——
一边是催买房加杠杆，一边是提前还贷去杠杆。
一场拉锯战，就此展开。
楼市的全面反弹，还需谨慎乐观。