$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$
本文提供2023年度营收400亿以上的大型房地产上市公司2024年一季度经营性现金流、营业收入、净利润率、净利润变化，供各位投资者做个参考。
2023营收400亿以上的上市公司有：
保利发展，招商蛇口，万科A，新城控股，华侨城A，滨江集团，金地集团，华发股份。
根据历史地产经验，房地产公司的业绩传导到下游房地产市场大约有1-2年的提前期，就像黄河上游出现大面积黄土塌陷，泥沙俱下，下游水还清澈，那么可以预见下游的水也清澈不了多久了。
之所以不拿某一家，而是列举一批营收400亿以上的公司，则是为了尽可能排除单一公司业绩特殊的影响，让数据更加具备可靠性。
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《经营性现金流》
数据都是一季度的数据。
房地产企业的经营性现金流是衡量企业经营情况的重要指标，俗话说，企业没有利润可以撑很久，但是没有现金流回很严重。
现金流涉及到企业的正常运营。
从上面的统计可以看出，前三个超大型房地产企业的现金流恶化都极为严重，保利发展降低了191亿，招商蛇口由正转负降低了188亿，万科A由正转负降低了164亿。
新城控股小幅度恶化，华侨城维持负的现金流，滨江集团大幅度恶化，金地集团维持负的现金流，华发股份大幅度降低了103亿。
从经营性现金流来说，房地产企业目前遇到的问题比较大，暂时没有好转的态势。
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《营业收入》
数据都是一季度的数据。
从营业收入来看，一半的公司选择扩张营收，另外一半营收面临负增长。
营收负增长的公司，实际上要考虑下面一个维度的问题，就是净利润率的变化。
如果公司的净利润率为负，则越卖地越亏，营收减少是好事。
如果净利润率为正，则营收越大越好。
营收剧烈收缩，也有可能公司采取观望囤地政策，保留手里的土地，等待地上涨。
但是这样面临的局面就是现金流承压会很大，如果公司储备不足，则面临经营困难。
不排除公司会采用外部输血的方式来度过困难期。
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《净利润率》
最重要的值来了，净利润率。
净利润率衡量的是的营业收入到底对利润的影响是正面的还是负面的。
净利润率为正，说明营业收入的增加能够带来利润。
净利润率为负，则说明越经营越亏损。
净利润率为负的公司，扣除非经常性损益后的利润不可能为正，如果为总利润为正，大概率是靠其他非经常性损益撑着门面。
从增减百分比来看，基本2024年相对于2023年，净利润率全面恶化。
这是一个非常重要的信号，说明房价下跌的态势在2024年一季度并没有得到好转。
作为高杠杆的房企来说，大家都有巨大的债务成本，而这种重压之下，经营净利润率又为负，暴雷的可能性就在持续增加。
企业做一笔生意亏一笔，又背上了巨大的债务，如果这是你的企业，你该咋办呢？
市场的萧条就是萧条。
在企业的净利润率没有有效好转之前，房地产行业整体不容乐观。
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《净利润》
而且两者都是净利润率降低靠营业收入增长对冲而实现的。
其余的全部净利润同比大幅度降低。
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《总结》
我个人认为房地产确实是经济当之无愧的支柱，前几年大量财富被转化成了房地产，一旦房地产持续萧条，老百姓的消费意愿就会持续恶化，进而带动各个行业的收入结构下行。
而大家收入都降低了，裁员、萧条就随之而至。各个行业整体的净利润率大部分也会跟着恶化。生意越来越难做是一个共识，毕竟如果大家因为负债，收入降低，房价下跌而资产收入端都遭受毁灭性的重创，从追求生活品质到最低成本的活着，那真的非刚需类行业会面临较大的生存挑战。
对普通人来说，了解房地产上市公司的走势也是很有价值的一件事。
如果你有房子想出手，你可以作为房价变化方向的一个中长期方向参考，如果你没房子想买房子，可以作为买房周期节点的一个参考。
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