新城控股的估值，正在一个从住宅开发，到商业地产开发的临界点，目前还是按照地产给的估值。

然而，去年底，公司开业吾悦广场满100家，今年租金收入预计为85亿，需要逐季验证。按照规划，到2024年，公司吾悦广场开业200家，租金收入200亿左右，净利润60～80亿，按照公用事业的25倍估值来给，这部分有1500～2000亿市值。除此之外，住宅开发业务达到150亿，保守按4倍估值，大概有600亿，对应现在1000亿市值，三年预期回报1～2倍，年化24％～40％。

另外，当吾悦广场收入高于住宅开发，海外发债评级会更高，带来估值提升，龙湖、华润就是这个节点出现后转变的。

新城属于价值股，类似于金融，四季度大概率会有右侧机会，长期跟踪吾悦广场的开业数量、收入是否达预期