很多人担心新城控股9月或者10月销售均价下降，可能新城的销售物业可能会亏损或者大亏。从感觉上来说是这样的。
但是从更深一层思考，这个是不是有可能这个月单价低的项目卖得多呢？这两种可能性都有。
降价肯定会减少新城的利润，减少净资产，对股东来说肯定是利空。这个我不否认。
但是我们需要考虑的是这个是不是会让新城损失得伤筋动骨，或者难以为继的程度。
还是只是被政策剐蹭一下，伤害一点皮毛，这个是我们持有新城的比较关心的。
如果是到了伤筋动骨的地步我们确实要早点卖掉，我从来都没有说过我一直不卖出新城。
下面我们来看看数据：
这个是新城最近三年前十月的平均销售均价，今年略有下滑，看这个数据就没有那么恐怖了，很多人担心全国普片降低20%，我觉得没有那么恐怖。
另外新城控股11月初深圳项目开盘，这一两个月还有南京上半年的拿地项目上市，深圳和南京的项目上市也会拉高平均售价。有可能21年全年销售的均价跟过去两年差不多。
这个只看销售均价，不看拿地成本其实也耍流氓。
下面来看看大项目售价与楼面价的差。
其实我自己观察的数据来看，新城这两年拿地非常谨慎，我几乎没有看到什么亏损的地王项目。
下面看数据：
上面这个是统计19年之后拿地，拿地金额超过10亿元的项目，部分项目的销售哦均价是年报里面有的，索引过来，有部分需要自己去贝壳或者小新e房找，当然这个销售均价是不一定完全准确。还是那句话我们不可能精确的算出具体的某个项目盈利情况。只能看是否有大额亏损的地王。
这里面没有计算车位的销售，都是按照计容面积来计算楼面价的，车位就相当于一个安全边际，销售不好的可以送车位，销售好的可能车位还能卖点钱。
楼面价低的地区，只要销售价-计容楼面价大于4000基本上不会亏，正常情况下建安成本3000-4000就可以了。如果土地楼面价比较高的项目，比方说北京，深圳，南京这样地方，售价与楼面价差至少一万才能盈利，因为项目建设周期比较长，利息资本化费用，营销，建安成本等都要高。
目前来看，新城小王上台以后，最近两三年拿地金额10亿以上的土地，几乎没有亏损的。
这个也是我坚定持有新城的原因之一。
很多人又担心水泥钢筋价格上涨对利润的侵蚀，这个我也咨询过专业的建筑相关人士，这个成本增加很少，最多几百一平米。
房地产最核心的是不要拿地王。拿了地王，钢筋价格降低到1000元每吨都不能盈利。顺便也说说老王手上的两个大的地王。
所以我在以前的文章中也提到，地产开发商买土地，跟我们投资做股票一样，关键不能买地王，买股票最高也是很危险的事情，贵州茅台是公认的最优的上市公司之一，如果今年价格买在2600元，目前也是大亏。深圳的尖岗山片区也是深圳很好的地方，泰禾好像15年拿地，也在高位，后面限价，被套好多年，也是创下了当年的深圳地王。
小王上台以后严格坚守拿地纪律，不拿地王，这个是我们最大的安全边际。
我们可以来看新城深圳的燕澜和鸣项目，楼面价大概2.3万，售价4万，折扣9.7折。北京熙红印项目计容楼面价3.9万，销售均价5.9万。这种项目是稳稳的利润。
当年老王拿的佛山壹鸣花园，合肥肥东项目都是血亏的项目。
这两个都是血亏的项目，至少小王上台后没有看到这样的血亏项目。
老王手上还有一些其他的亏损项目：
小王上台上台这几年都是填坑，已经计提了35亿元的资产减值准备
目前也在网上咨询过一些新城的项目销售单价，自己现场也去看了几个新城的项目。一二线城市或者经济发达地区的项目，目前没有发现新城项目大降价的情况，三四线城市的吾悦配套住宅，因为位置表较好，又有商业配套。目前最常用的手段是送车位，或者低价优惠购车位。
上次去浏阳碧桂园项目，他们的策略是送装修。其实新城有些项目也是可以送装修，装修成本可能就是5-600一平米，如果客户自己装修可能需要1000一平米或者更多。因为开发商有集采优势。新城悦自己给客户的装修报价也只有700一平米左右。
如果只是送车位，或者装修的话，对项目利润有一些影响，但是个人觉得影响不大。
纯住开
最近两年新城拿地非常谨慎，几乎没有拿地王，纯住开基本都是在一二线或者经济发达地区，人口持续流入，而且很多地方都是限价，本来新房的价格就比二手房便宜，如果还要送车位，我觉得目前看对新城的利润影响没有到伤筋动骨的地图，大部分项目都还是有合理利润的。
我非常认同任泽平关于地产看法，短期看金融，中期看土地，长期看人口。新城的纯住开基本都是人口流入的经济发达的利润，暂时只是金融政策，导致大家悲观。今年开发商拿地少，如果再加上人口持续流入，这些地区的房子大概率不愁卖，目前新城也没有违约风险，没有必要血亏甩卖。
在雪球上也看到一些这样的描述，个人觉得还是符合常识：
从数据和常识推测，新城住开降价销售会有影响，因为坚守拿地纪律，利润不会到了伤筋动骨的地步，不会说大部分项目都是亏损的。
吾悦配套物业销售
李嘉诚说过：“买房，第一看的是地段，第二也是地段，第三还是地段。”
三四线城市的吾悦配到住开项目，因为很多都是当地的中心区域，地段好，“万达就是城市中心”同样“吾悦也是城市中芯”，网红打卡的地方就自己的家，本来吾悦土地在三四线是勾地，比同区域的纯住开要便宜，还有吾悦配套，如果再加上送车位等，我觉得也不会说亏损或者没有利润。
这个在我以前的文章也提到过新城控股暴跌是基本面变差？，大部分三四线城市吾悦在市政府区政府，公园，大学等附近，都是比较宜居，位置比较好。
把金街销售超过住开的部分和车位都当做安全边际，配套好，位置好，吾悦配套物业还是有合理利润。同样从数据和常识角度看，吾悦配套物业降价销售也不会导致大部分项目亏损。
个人觉得，总体来看，因为小王的谨慎拿地，这次充其量只是小伤，这次危机对新城的影响，没有那么悲观。同时老王19年出事，被动降低杠杆，这几年新城物业销售规模都是停滞不前，反倒是好事。
未来很多地产商退出，对新城来说，未来可能更多的机会。
个人持有新城，难免会有偏见。