有个雪球朋友留言说成都吾悦广场可能不行。成都的吾悦广场有两个，一个是自己持有的物业-成都吾悦广场，另外一个是轻资产模式-成都武侯吾悦广场。
我看了一下，自有的吾悦广场还是依旧经营非常漂亮。轻资产模式的不清楚怎么分成。具体如下：
1.自己持有的成都吾悦广场
拿地时间：2015年
拿地金额：57,937万元，楼面价1,353.41元/平方米。
面积：总建筑面积689,584平方米，计容面积482,336平方米，可租售面积617,418平方米。
销售情况：15年销售32,203万元，16年约143,290万元，17年销售130,291万元，18年销售33,495万元，19年约8,096.50 万元（具体金额没有出来，根据销售面积和19年上半年单价估算，到时可以参考年报），合计销售金额347,375.50万元。合计销售面积461,967.00 平方米，加上自持的吾悦广场，基本已销售完（加上自持商场合计56万方已经大于计容面积，小于可租售面积，个人推测已经差不多销售完了，）。
投入：公司计划投入277,488万元。截至2019年半年报物业销售部分投入1,807,086,263元。吾悦广场自持部分投入金额4.37亿元（2017年初数据）。
吾悦广场：总建筑面积78,315平方米，可租售面积51,488，19年出租率100.00%，2016年12月31日开业。
近几年租金及公允价值变动如下：
从上表可知，最近两年成都吾悦广场的租金都在持续增长。开业第二年增幅最大，我们期待以后的表现。
位置：靠近书房地铁站，周围有很多小区。
总结：目前估计最多就是投入23亿元左右，销售回款34.7亿元。拿地第二年末累计收款17.5亿元，现金流角度还是挺好的，扣除税费和吾悦广场的投入后应该还有几个亿的净现金流入；
2. 轻资产模式-成都武侯吾悦广场
武侯吾悦广场不知道为啥2019年租金收入还下降了，投入和分成情况都不知道，轻资产模式应该不至于亏钱。不知道啥原因租金下降了，如果知道的可以在下面留言说一下，谢谢。
总体看，自己持有的吾悦广场简单做一个算术题，销售34.7，目前投入23（包括吾悦广场投入），税费估计7-8，净现金流流入3左右（注意这个不是净利润，利润应该有6左右）。商业综合体完全不需要自己沉淀资金，免费获得一个二线城市的地铁口综合体，还有现金净流入，以后每年还有租金收入。
从现金流和自己做生意的角度看，不管是短期销售现金流，还是长期收租现金流都非常满意。
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