| 发布于: | 雪球 | 回复：7 | 喜欢：0 |
新增需求是从人均面积提高、人增多、旧房拆迁三个方面预测大概需要建成多少房子，没有考虑是买新房还是二手房；供应方面是从现在实际在建来说的，就是说在建的规模非常大
谢谢何田兄。如将供给和需求分开而谈，是否可以理解为新增需求为120亿平米，而供给可以有两个来源：1，新建住宅。2，二手住宅？在2020年人均住房面积可能达不到50平，原因是部分需求被二手住房满足了？
两个结果的计算方式不一样，一个是从需求的角度按新进城人口、原有人口改善、原有房屋拆迁三个方面来算，总共“需要”160亿平米；一个是从供应的角度，假设在建面积，待建土地全部建成，每个人可分到多少房子。后一种方式实际是高估了建设速度，按过去几年的规律，在建项目要竣工可能需要更长时间，但我算这个的目的是为了说明总体潜在供应充足甚至过剩的问题
另有一个问题。
何田兄在2015年人均接近40平米的假设下，在比较国外城市化率和住房平均数据后得出我们的住房消费是"明显"超前的。那么到2020年120亿平米的市场需求，会让人均达到50平米，是否有"明显"超前？
何田兄在报告中有这样的两段数据表述：
1、2010年末，全国已建住宅203亿平米；
2、未来，若在建项目及已供土地全部建设完成，假设到2015 年，不考虑2013-2015 年推出的土地，总建筑面积将达到54.5 亿平米，人均住房面积将增加约9.2 平米。
3、2011-2020十年间，新建商品住宅需求超过120亿平米；
不太清楚，120亿平米和54.5亿平米之间的关系，是否120亿平米需求已经包含了54.5亿平米？如果包含，是否意味着：从2016-2020的5年间，住宅市场需求最多只有120-54.5=66亿平米？
1、住宅投资挣钱的机会肯定不像之前了，房价涨幅放缓，政府对投资的管制都会降低其潜在回报率；
2、供应加大、房价趋缓，房地产公司之间竞争激烈是肯定的，就像过去几年，虽然房地产市场总体向好，但万科等龙头企业的市场份额上升逐渐趋缓，不同企业之间竞争异常激烈；
3、见上方。
4、$万科A(SZ000002)$ 的业务模式转型是必须的，因为大环境在变。