报告作者：@何田     报告出处：中国指数研究院
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1.    1998-2012年中国房地产市场走势回顾

(1)   政策环境：房地产政策服务宏观经济，从支持到抑制两轮反复

历次党代会后，中央针对宏观经济的变化出台各项宏观政策，房地产政策是其重要组成部分，服务于宏观经济发展需要。1998年即“十五大”以来，由于宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政策经历了从支持到抑制的两轮反复，政策变化加剧市场波动：1998-2003年，住房市场化改革，支持房地产业发展；2004-2008年前三季度，调控供需，抑制房价过快上涨；2008年四季度-2009年，重申房地产业为支柱产业；2010年以来调控不断收紧，促进房价合理回归。

(2)   市场变化：需求拉动供给，消费刺激投资，行业规模持续扩大

1998年以来，在城镇化进程快速推进的大环境下，宏观经济持续增长、货币流动性不断放大、居民收入和储蓄稳步增长，为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大，居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。2012年全国商品房销售面积接近11亿平米，新开工面积约18亿平米，相比1998年分别增长8.4倍和7.8倍；商品房销售额突破6万亿元，相比1998年增长超过20倍。

(3)   企业格局：百强企业高速发展，优势日益明显，市场份额不断提高

2012年，百强房企销售额占全国的比重达28.1%，相比十年前提高了约两倍，其销售额平均增速比行业平均水平高出20个百分点，领先优势日益明显。一批以万科、中海、保利等为代表的百亿乃至千亿房企涌现，企业规模实现数十倍增长，持续跑赢大市，推动行业集中度的不断提高。

2.    未来十年中国房地产市场趋势展望

(1)   宏观环境：经济增速趋缓，短期政策取向继续从紧，长效机制逐步建立

过去三十年我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和客观规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免，众多研究机构预测我国经济增速将迈入7%-8%的平稳增长区间，为房地产业提供较好的发展环境。出于平稳过渡需要和对房价反弹过快的担忧，中央近期将坚持房地产调控政策从紧取向，并在中长期内逐步推进房产税等长效机制的建立。

(2)   市场预判：城镇化进程推进提供未来十年市场发展空间，市场前景仍然良好

中央提出积极稳妥推进城镇化进程，未来住宅市场规模仍将继续扩大，预计未来十年我国住宅新增需求（包括保障房）约160亿平米，市场前景依然良好。其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平米，旧房更新换代需求近60亿平米。

(3)   市场特点：需求结构、不同城市和不同企业的表现进一步分化

在住宅市场规模扩大、增速明显放缓的背景下，“分化”成为未来的关键词。高中低端需求形成立体住房体系，城镇化推进促进刚性需求继续成为市场主体，消费升级刺激改善性需求释放，保障房建设到位促进社会和谐；一线城市规模聚集效应优势更加明显，在中等城市形成新增长极的同时，三四线城市前途未卜，不同城市面临不同机遇和风险；企业强者更强，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业面临边缘化。
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