在金融业防风险、房企“三道红线”等系列政策的影响下，房地产业在2022年遭遇明显调整，千亿房企频频暴雷，全国商品房销售降幅显著。在总结当前政策动向和历史规律的基础上，建诚晟业从行业政策、金融信贷、城市轮动、预期反转四个方面，通过量化模型对2023年全国房地产市场量价走势进行预测。
展望2023年乃至更长时间，行业政策企稳向好，中央鼓励导向日益明显，金融业“三箭齐发”，保交楼力度进一步加大，市场企稳与分化并存，企业发展与风险同在。模型预测结果显示，在宏观经济企稳、疫情防控措施优化的大背景下，主要城市房地产政策进一步优化，信贷政策鼓励需求合理释放，预计2023年全年商品房销售触底反弹，销售面积止跌增长3.6%，金额增长5.6%，均价增长2.0%。
时值年末，建诚晟业多次组织研讨会，发布行业趋势研究成果并与各方交流。以下是研究报告核心观点，详情可与我们沟通获取。
1. 预测逻辑：客观研判当前形势，量化评价未来动力
评价当前行业走势及背后原因，是预判未来的第一步：2021年以来，全国及主要城市销售大幅下挫，土地出让减少，房企暴雷蔓延，楼盘停工、居民停贷。“房住不炒”政策影响下，房价上涨预期消失，购房预期明显减弱，投资投机需求退场；历时数年的金融业去杠杆去通道防风险政策起到效果，房地产业贷款占比大幅下降，集中度风险明显降低，为政策优化提供了充足空间。
基于对宏观经济走势的预判，从调控政策和居民需求两个维度，明确推动市场未来趋势的四大动力。
2. 天时已变：风险出清近尾声，政策拐点已确定
进入年末，中央相关政策更加坚决，涉及开发贷、按揭、租赁等不同层面和各类金融机构，保交楼相关要求更加细化明确，再提信托贷款、配套贷款免责、贷款集中度延期执行等多项政策，表明中央认同去杠杆效果，之前房贷收缩过紧政策将发生变化。
与之前“不说房地产”或“表态谨慎”大为不同，2022年11月21日，一行两会领导就房地产业做出正面表态，表明房地产业“去杠杆”、金融业去房地产化，已不是当前金融业关注的主要方向。近日众多房企纷纷获得银行大额授信、债券发行力度加大。
3. 动力一：中央导向变化+地方因城施策，需求端政策仍有放松空间
2023年，中国将启动新的政治周期，稳大盘需要货币和财政政策更积极。历次党代会后经济和信贷指标走势可以看出，新一代领导人上台后，信贷相关指标多高于以往，特别是十六大和十七大期间。
2022年12月6日，中央政治局会议指出，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高质量发展的合力。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，产业政策要发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强，社会政策要兜牢民生底线。
总结过去二十余年房地产市场和经济走势的变化，经济和行业形势共同决定政策走向：经济面临下行压力、投资放缓时，房地产调控进入宽松周期，带动成交规模回升。
建诚晟业独家研发的“重点城市政策强度量化评价模型指标(RPIM)”显示，2022年11月，主要城市政策强度均值约28.5，较2021年底的历史高点降幅约三成，降幅明显低于2014年（约半年即降幅接近五成）。典型城市政策较严，除一线城市外，宁波、厦门、天津等地仍有一定放松空间，如扩大限购区域、放松外地户籍、二套房认定标准。最关键的限购、限贷政策仍有较大的放松空间。
4. 动力二：信贷政策大幅放松的效果将逐步显现
2022年以来货币信贷政策明显放松，但借贷意愿不足，1-11月居民中长期贷款共增加2.48万亿元，较去年同期的5.72万亿元同比下降56.6%。前三季度居民中长期贷款下降52.6%，其中个人购房贷款增量下降79%，其他贷款降10%，三季度已止跌反弹，是京沪等核心城市市场企稳、中高价位项目销售向好的重要背景。
按照建诚晟业对近十年历史数据的分析，住房贷款以外的其他中长期贷款，对全国特别是核心城市的带动作用更加明显。按揭鼓励时期（2014-2016），按揭贷款走势更领先；按揭受控时期，抵押消费贷、经营贷等其他贷款增速止跌更明显（2019年下半年开始），对销售指标的领先作用更明显，推动深圳、上海等地复苏，并带动2020年全国商品房销售金额增速快速提升。
5. 动力三：高能级城市二手房成交有前瞻性，有望带动更多城市复苏
历史数据显示，京沪深二手房走势敏感性更强，特别是深圳，受“按揭以外其他中长期贷款”（前瞻性指数）影响更明显，能前瞻性预判政策调整后的市场走势（但月度数据只能获取全部个人中长期贷款，可作为替代）：2019年下半年深圳率先复苏，2020年中上海、北京先后跟上，带动全国数据在2020年下半年快速增长。
6. 动力四：需求和购买力仍有，意愿和预期是关键
2022年，建诚晟业对全国及主要省市住房存量进行了深入分析，经过20多年的发展，全国人均住房面积接近40平米。但从城镇范围来看，结构性不平衡和住房品质不足仍是推动市场需求维持在较高水平的关键。在广东、江苏、浙江、福建、北京、上海等人口净流入的发达省市，人均居住面积小、产权住房拥有比例低、租房人群占比高等问题持续存在，未来住房需求仍有释放空间。
截至2022年11月底，住户存款余额117.4万亿元，比年初增加14.9万亿元，同比多增6.9万亿元；根据央行最新调查，最新未来信心收入指数止跌反弹，已超过2020年疫情爆发之初。居民对未来的房价预期较低，2022年4季度，预期房价上涨的储户仅有14.0%，为近十年的历史低点；购房意愿方面，未来3个月增加购房支出的储户占比16.0%，在上季度提高0.2个百分点后再度下滑。总体来看，居民预期依然低迷，但下行态势趋于缓和。
2022年至今，上海、杭州等地中高价位产品成交处在历史高位（2020年疫情以来占比明显扩大），新开盘项目去化表现均优于全市平均水平，对政策变化、信贷政策更敏感的改善型需求保持稳健，有望引领相关城市市场企稳并复苏。
与历史走势类似，城市之间的复苏不会同步。随着京沪等核心城市、中高端需求的好转，更多城市政策和经济复苏将有利改善购房者预期，全国商品房市场销售有望止跌反弹。
7. 2023年预测：四大动力推动销售止跌反弹，平稳发展新起点
宏观环境方面：外部环境挑战，但对外交流常态化；财政发力，新基建等领域对冲措施力度加大；疫情防控措施优化；3月两会后政策到位更有力，全社会预期向好。
房地产政策方面：地方因城施策继续，但一季度类似杭州高能级城市全面放松限贷的情况不常见，与季节性推盘低点叠加，整体预期复苏有限；两会后政策放松力度更大，叠加推盘高峰和热点城市带动，购房者预期向好。
核心指标预期：经济企稳复苏，GDP增长超过5%；贷款余额增长11.5%/24万亿元；个人中长期贷款余额增长7.6%（2022年11月为5.5%）；个人购房贷款余额增长4.3%(2022年Q3为4.1%)。
模型结果显示，在上述假设条件下，2023年全年商品房销售触底反弹，销售面积止跌增长3.6%，金额增长5.6%，均价增长2.0%；分阶段来看，上半年政策效果平稳释放，预期仍在恢复当中，预计销售面积降幅缩小至6.0%，下半年在政策推动、预期恢复、基数降低等多方面因素的推动下，全国商品房销售面积止跌反弹13.4%。
8. 企业策略：把握城市、挖掘需求、助力产业
预测结果表明，房地产行业政策底已确认，企业底和市场底即将而来。
随着疫情防控举措的逐步优化调整，全国经济复苏态势更加明显，经历2022年大幅调整的房地产企业和金融机构，也将进入到“重启”态势。建议重点关注稳健型民企获得加杠杆支持后在土地市场的补货动作，少数稳健型企业的投资信心恢复，有助带动购房者预期好转和需求释放，推动市场底部到来。从风险角度看，高能级城市进一步下滑概率不大，地价几无下行空间，近期新推出土地盈利空间打开，竞争不甚激烈，2023年上半年针对性补货窗口期已出现。
在具体策略上，建议企业从城市、客户、产业三个维度，提升经营能力和效率，降低经营风险。
城市层面：四大维度优化布局，复盘提升经营能力
客户层面：多角度全方位加强客户研究，明晰需求变迁
产业层面：顺应时势，产城人结合，助力城市发展
展望未来，中国经济和产业有望企稳复苏重新回到健康平稳发展道路上，人民群众对美好生活的向往将是推动房地产业发展的核心动力，与城市协同发展是房地产企业、金融机构等相关各方稳健经营的必然选择。建诚晟业将继续提供市场监测、行业研究、调查咨询等服务，致力于成为城市发展领域有价值的服务机构。
建诚晟业简介
北京建诚晟业信息技术咨询有限公司（简称“建诚晟业”），由多位拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，公司发起人及核心团队来自国内知名标杆房企或领先的房地产服务专业机构，在行业研究、顾问咨询、投融资并购等领域耕耘多年，拥有丰富的研究经验、敏锐的市场洞察力、强大的数据及资源整合能力。
公司核心团队作为行业资深从业人员，与中央研究室、国务院发展研究中心、国家发改委、住房与城乡建设部、自然资源部、国家统计局、中国房地产业协会、新华社等众多部门保持紧密沟通，开展研究工作或政策咨询，涉及行业发展趋势、房地产金融、企业风险化解等多个研究方向，部分建议被列入调控政策参考依据，并曾得到有关领导批示。
建诚晟业提供市场监测、行业研究、调查咨询等服务，致力于成为城市发展领域有价值的服务机构。截至目前，已成功为万科、中国金茂、华发股份、中交集团、金地集团、中国信达、中国建设银行、中国邮政储蓄银行等央国企、金融机构提供服务，研究成果专业性得到一致好评。
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