$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$ 某大等企业接连暴雷，到底是个别公司的内部经营不善导致还是其他跟深层次的原因导致，众说纷纭；作为一个20多年的从业老兵，借用一张图，把这个问题讲清楚！
可能大家会觉得是在吹水，但不妨看看，再做结论。
先上这张图，16-21年各季度房企发行的境内外企业债融资和还款规模图。横坐标线以上是房企每季度融入的资金，横坐标以下是房企每季度的还款。当前的房地产流动性之困，这张图非常清晰的反应出来了。
首先，看重大转折点。
从21年3季度，境内和境外债都基本发不动了，从2季度的2000多亿，直接清零，4季度也基本为零。更严重的是，到期境内外债务3、4季度近7000亿。这些债务要偿还，只能靠销售回款中可动用的部分。什么叫可动用部分，就是销售回款扣除政府监管资金，金融机构监管资金以后的部门。但非常不幸的是，21年下半年销售严重下滑，企业暴雷频发，导致销售回款减少，同时，政府和金融机构监管加强，大部分回款都成为不可动的监管资金。这就是恶性循环，房企的现金流就会走向枯竭。
其次，看总量、明趋势。
融资端：16-20年房企整体发行境内外债合计约6.0万亿，21年约6000亿。还款端：16-20年房企整体还债兑付境内外债合计约2万亿，21年兑付约1.6万亿。16-20年，境内外债为房企贡献现金流6-2=4万亿。16-20年，境内外企业债是为房企输血的，不但是一个续新还旧，还能贡献现金的游戏！从另一个角度讲，在16-20年房企的游戏是有这些企业债在输血。
但没有一点点防备，21年境内外债为房企制造的现金流缺口0.6-1.6=-1万亿。一下子从KTV狂欢，直接进入ICU，从生钱的游戏直接变成吃钱的无底洞！原来在16-20年房地产销售节节攀升的情况，都需要境内外企业债来输血，到21年政府和金融监管资金收紧，按揭降规模叠加下半年的销售急速下滑的情况下，却要来补这个巨大的债务窟窿。这无异于在弯道上高速行驶，猛然一脚老刹车，后果可想而知！
当前的情况继续下去，还有6.6-3.6=3万亿的债务如果计入利息预计是3.5-4万亿的债务本性要归还？想一想，这个游戏怎么玩下去？
最后讲出路在哪里？
那是不是就一定完全没有出路了？如果一直照这个情况发展下去，肯定是没有出路了。但我们都能看到的东西，庙堂之高的大佬们自然很清楚。房地产的高杠杆高周转的老路不可持续，但作为支柱行业也不能说倒就倒。我此前一直强调，房地产整体上一定回归为公用事业的格局，留下一小部分满足市场的需要，基本会走向新加坡模式。而到一定时期，民营房企的出路就是混改，成为央企、国企和地方平台控股的公司，只有这样，才能恢复企业信用，一方面有新的融资进入，另一方面，购房者才有信心买入，重新形成新形势下的房地产新秩序。也从根本上解决政府保交付，稳预期的目标。
如果想要更深入的了解其中的逻辑，可以点击地产老兵说地产之—地产股还值得投资吗？这是19年12月阅读量200万+的文章，摘录一段原文：高杠杆的优势在前面其实已经很清楚了，他们是乘数关系，一个无限诱惑的风口！劣势是什么，同样也很很清楚，如果市场下行，房子卖不掉，高周转失灵，严控资本进入房地产，高杠杆也要减掉，但问题是那地的钱已经给出去了，借钱的利息和本金要偿还，这就是要命的事情，关键是政府市场调控和金融调控是开发商不能左右和预测的，这是高周转和高杠杆的死穴！风能把猪吹多高，也能把猪摔多惨！
另一篇是21年7月20日的恒大事件是否成为雷曼兄弟事件？摘录原文：因此，判断事件的走向，关键是看最后是变成个体事件，只针对恒大，在大都不是事！但如果这个变成群体事件，接二连三的有地产企业暴雷，那这个事件也许就真的可以与雷曼兄弟事件相提并论了。
上述仅为个人思考，不作为任何投资建议，欢迎交流探讨！ @今日话题