用台湾和日本的方式来比较明显是有问题的,首先你台湾和日本你也应该按区域去做比较。我相信台湾的所谓武都新开工面积要占70%,日本的所谓四大中心城市,开工面积要占到85%以上。那你要都比较的,就应该是中国人所谓的那100个重点城市,那你对比起来发现其实差异性不大。更重要的是,存量的数据和烂尾的数据超多
我没找新房开工面积,只找到了开工套数,那只能毛估估一下。这10年里,台湾的新房开工套数在6~13万套的区间内波动,假设是每套房100平米,那新房开工面积就是600万~1300万平;台湾地区2300万,大陆是14亿人,人口是60.87倍,那么按人口倍数放大,则14亿人每年可以有3.65~7.91亿平的新房开工面积。但台湾这个数还有着上升趋势,所以可能往上取一些比较好。
再看看日本的数据:
从图中看出,最近10年,日本年均新房开工面积应该在8000万平以上,日本1亿人,中国14亿人,按人口倍数放大,那么14亿人每年可以有11.2亿平的新房开工面积。
所以,如果以台湾地区和日本的数据推算,到了十分稳定的状态时,我们这里也应该每年有6~11亿平的新房开工面积的。
那么,现在的新房开工面积有多少呢?
2022年全年是8.81亿平,2023年前10个月是5.77亿平,可见,已经基本落入6~11亿平的合理范围内了。
但主要问题在于,前几年的的新房开工面积实在太高了,尤其是2019、20、21这三年,这些房子的陆续竣工制造出了巨大的库存,也因此导致了刚才说到的财新网报导的库存去化压力巨大的问题。
库存何时去化完毕?没人说得清。如果每个月的销售继续往下掉,那么去化的时间会进一步延长。但是,无论如何,只要新开工降下去,库存总是会去完的。
但在库存去化这个阶段,房地产行业会非常痛苦,甚至整个经济都会很难受,谁叫我们把太多的产业、太多的资产绑在房子上了呢?
所以,等等吧,底部还在继续,不会这么快结束探底的,有经济学家讲已经“超调”了,但实际上可能才到“中性”,还得再降才能算“超调”。我们得再熬一段时间了、几个季度或是两三年。然后,基本未来“超调”结束、回到“中性”,也别指望房地产行业能恢复2019、20、21年的光景了,哪怕未来恢复后,也就是维持在2022、2023年的状态。
该多关心一下其他行业了。
用台湾和日本的方式来比较明显是有问题的,首先你台湾和日本你也应该按区域去做比较。我相信台湾的所谓武都新开工面积要占70%,日本的所谓四大中心城市,开工面积要占到85%以上。那你要都比较的,就应该是中国人所谓的那100个重点城市,那你对比起来发现其实差异性不大。更重要的是,存量的数据和烂尾的数据超多
高善文说超调是有数据支撑的,去看看他今天视频里的数据和分析便可。不是拍脑袋说“实际中性”就是实际哦
不明白为何盯着新房那点量,我们啥时候盯着新股的发行价和发行量讨论股市了。各个城市的天量挂牌才是真楼市!
深不见底,哀嚎还不够多。
光看人口推断房地产开工面积有点片面了,至少你要把收入和房价比系数考虑进去,台湾和日本是正常的市场,我们还早着呢
我去过日本,日本的商品房跟我们完全不一样,日本应该是地震国家,房子很少高层的
开发速度虽然进入了正常区间,但是前几年高速开发留下的库存还没有出清,这几年开发量应该还会继续下滑,然后再回升到正常区间,这个周期可能是5-10年
快速出清更快,不让房子降价,房企没法回笼资金,最后容易拖成更大问题