我就看看不睡话 的讨论

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以深圳为例，我们大体可以量化一下。
08年以后，深圳新建商品房销售约63万套。
考虑到花了圈圈才有了深圳，大体把这个数乘2，130万套吧。
一套可劲儿住，全家住，三代同堂，6人。
780万人。
深圳常住人口，统计口径1800万，某副长透露在管2200万。
这里取1800，毕竟是统计口径。
毛估估，1000万人不说没房，起码是没有商品住宅，居住条件比较差。
这里如果发个宏愿，每年解决5%的住房问题，也就是50万人，我们假设这50万人已经成家立业，5个人一个家庭单位，那么需要10万套住宅。
这个数字超过了往年任何一年的销售。
由于第一批商品房已经30年房龄，我们同样可以预期未来20年有拆改需求（这里指旧房功能性衰退导致单位地块住宅市值少过土地价值，详细原理不赘述）。
假设20年间维持现在的出售速度，20年后深圳商品房总数将达到250万套。
对应每年的拆改，大概5万套。
如果按实际需要每年搞10万套，相应数字是330万、7万。
这仅是深圳一个一线的市场规模。
当然有人会说每年5%不可能，你说的完全对，就是不可能，因为没那么多穷人那么快变富，这会减少当下规模，但是留下更多的长远规模。
更不用说，以后的趋势是少盖房、盖好房、增面积、去总数。
因此，讲什么没有市场的鬼故事真的就算了吧，你们也没动脑子，只是跟着主流情绪随波逐流而已。

对！归根结底就是深圳寸土寸金人多地少，所以深圳满足不了所有人舒适的居住需求。
至于房价，可以理解为高考录取划线：
大家分都很高的时候，录取线也高。
题太难，录取线也就下去了。
然而不管录取线高或低：
“差生他还是那个差生，录取到29名，你个30名的就是没学上，你能上不能上跟分数没有绝对关系，只跟你的社会哦不成绩排名有关系”
说得清楚透亮就这么回事，除了不好听没啥毛病。

主要我国人口基数足够大，经济基础足够好，这决定了住宅规模足够大，这轮调整周期结算，前4绝对庞然大物
除非国运出问题，那另当别论
若无国运，什么都是浮云

是的，上海也是，房子永远稀缺，就是买不起而已。我也缺。
哪怕是我家乡，真有高档小区，也不缺买家。

房企应当坚定聚焦主业，坚决去多元化

现在完全看不懂，港股经营类地产负债率低，也都被砸到0.5以下PB，估值体系完全混乱了！

假设你的假设都对，那么请问估值方式不用跟着变化么？消费股跟高杠杆类金融股难道一个估值方式？

每年稳定的增量是没问题的，现在主要是房地产公司的杠杆会越来越低，甚至以后全部现房销售，资金周转率大幅下降，利润也不会超过之前的峰值，或者能有峰值一半就已经非常好了！

要解决人口住房，就要解决配套的户籍、资源等等，当然源头是深圳的产业扩张幅度，深圳没有那么多工业用地，现在这个容量注定了大部分人是留不下来的。除非根据产业继续给深圳划工业用地，才能继续配套给打工人盖房子，解决户籍，配备人口需要的资源。看下这次开会有没有工业用地方面的政策。

细读了，还盼看话哥点评。