还是泼一下冷水吧：
1、2024年备货应该是2400亿，即使按70%去化率也仅能完成1680亿销售，比2023年略降，符合2024年市场维持低位的判断；
2、中期收入约620亿，核心净利约66亿，净利润率约10.6%；其中开发收入约500亿，开发利润约32亿，开发业务利润约6%；经营性业务收入122亿，净利润约34亿，利润率约28%；全年收入1807亿，核心净利润113.5亿，净利润率降至6.28%；其中经营性业务收入249亿，假设净利润约70亿（占比62%），净利润率28%保持稳定；问题在于开发业务下半年的收入约1060亿，仅实现了11.5亿的净利润，净利润率则由上半年的6%大幅降至仅有1%，这个充分反映了早期项目成本偏高和市场下行所带来的压力；而这样的压力恐怕在2024年上半年依然不会降低；
3、有息负债虽然降了154亿，但现金同样减少了122亿，实际净有息负债仅减少了32亿，而这还是在大股东以股代息真金白银支持了约53亿（股本也因此增加了4.25亿股或6.7%）；
4、总体来说，龙湖穿越周期的密码在于其高效的运营、稳健的经营和财务风格、高质量而均衡的业务结构，但相对薄弱的土地储备和相对缓慢的更新速度、低迷的市场销售形势、投资物业对于长期低成本负债和经营现金流的高要求，仍然不可避免的会在未来相当时间内维持较大的压力，为此，任何对于短期经营好转过于乐观都是不可取的；
5、实际上，这份年报还是略低于我的预期的，我暂时只能给新管理团队打80分。不过我相信三好生的底子还在，面对困难总能找到应对的办法。$龙湖集团(00960)$