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文｜竺劲、黄啸天
核心观点
共有36只C-REITs公布二季报。本季度REITs业绩整体在波动中延续分化，二季度平均收入达成率97%、EBITDA达成率99%、可供分配金额达成率91%。分业态来看，消费REITs表现最佳；保租房业绩平稳抗周期属性仍在；生态环保稳健中有所修复；仓储物流REITs出租率及租金有所承压；产园REITs业绩分化边际略有改善，“以价换量”成效或初显；高速REITs同比承压仍待修复；能源REITs受季节性因素等影响业绩波动及分化较大。REITs二级市场在年初反弹后处于横盘震荡中，中证REITs全收益指数较年内低点上涨17.5%。建议重点关注两大主线，精选个券：低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营。
摘要
2024年二季度REITs业绩整体波动中延续分化，三大指标平均达成率表现较好。共有36只C-REITs公布二季报，拥有可比业绩预测数据的15只REITs二季度平均收入达成率97%、EBITDA达成率99%、可供分配金额达成率91%；上半年累计收入达成率98%，EBITDA达成率100%，可供分配金额达成率97%。各板块中，消费表现最佳，保租房业绩平稳，生态环保有所修复，产园业绩分化边际略有改善，能源波动分化较大，高速及仓储物流仍在承压。
个券业绩及经营表现分化。（1）保租房：二季度业绩平稳，出租率维持在高位。（2）仓储物流：扩募REITs出租率波动，项目内部表现分化，嘉实京东REIT量价双稳维持满租。（3）产业园区：业绩分化边际略有改善，“以价换量”成效或得到验证。（4）消费：3只购物中心业态REITs出租率维持98%以上高位，多数项目经营指标稳健增长；社区商超REIT长租期高收缴，出租率维持高位。（5）生态环保：首钢绿能REIT经营修复，首创水务REIT维持稳健。（6）高速公路：二季度业绩总体承压，核心区位个券优势持续维持韧性。（7）能源：业绩波动经营表现分化，京能光伏REIT上网电量同比增长12.5%，电建水电REIT量价双增。
建议重点关注两大主线，精选个券：低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营。REITs板块经历2023年以来的大幅回撤后，今年年初受益于回调后估值性价比凸显、固收资产荒行情下利差走阔、政策红利频出等三大因素，二级市场经历了一波企稳反弹，目前已进入相对稳定的横盘阶段。中证REITs全收益指数较年内低点上涨17.5%。我们重申此前观点，二级市场存在两大投资主线，即低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营，二者孰更占优取决于当前市场风格和投资者风险偏好，建议投资者结合自身风偏，在两大主线中优选个券择机布局。
风险提示
1、 审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
3、 政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
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证券研究报告名称：《业绩分化是主旋律，指标达成率消费最佳——REITs行业2024年二季报业绩综述》
对外发布时间：2024年7月28日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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