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文｜竺劲、黄啸天
核心观点
2024年以来，受益于固收资产荒行情叠加会计新规政策利好，REITs市场企稳反弹，截至7月5日中证REITs全收益指数较1月低点上涨17.1%。尤其是2024年3月和6月，REITs市场两波集中解禁平稳过渡，我们判断未来解禁冲击将比较有限。展望后市，年初以来形成的“首发+扩募”双轮驱动态势将继续支撑REITs市场提质扩容，同时市场建立三周年实时指数的登场，也为未来REITs ETF推出的可能性做了准备，后续市场政策利好将继续成为市场能够进一步上行的重要因素。我们认为，当前REITs一级市场投资性价比较高，建议重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目，二级市场建议关注低估产权困境反转和高分红经营权稳健经营两条主线。
摘要
政策利好叠加固收资产荒支撑C-REITs二级市场企稳反弹，一级提质扩容成效显著。2024年以来，REITs会计新规出台叠加国债利率下行导致固收资产荒，两大动能支撑下REITs流动性有所提升，二级市场表现企稳反弹。截至7月5日，中证REITs全收益指数较1月年内低点上涨17.1%。一级市场来看，年内发行审批节奏明显加快，提质扩容成效明显。首批4只消费REITs上市，C-REITs市场迎来第七大业态。2024年3月和6月，REITs市场两波集中解禁平稳过渡，年内解禁冲击料将有限。估值方面，REITs估值锚动态调整趋于准确，信息披露颗粒度有所提升，经营权REITs补充披露2023年末IRR。
常态化发行支撑提质扩容，关注政策利好带来的投资机会。当前拟申报REITs储备量丰富，常态化发行持续推进，在“首发+扩募”双轮驱动下REITs市场提质扩容成效显著，C-REITs年内企稳回升。正值C-REITs上市三周年之际，中证指数公司优化REITs指数编制规则，自6月24日起公布实时指数行情。市场基础具备叠加政策利好，C-REITs ETF已渐行渐近，有望提升市场流动性，为耐心资本提供有效的指数化投资工具。
投资标的建议优中选优，重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目。绝大多数一级项目在反馈回复稿中都对估值进行调降，较二级市场具备明显估值优势，同时我们发现一级项目现金分派率整体高于二级项目，打新依然是投资REITs市场的一个重要策略。二级市场方面，可关注低估产权困境反转+高分红经营权稳健经营两大主线。
风险提示
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓；2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展；3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
相关报告：
6月24日【中信建投REITs | 行业跟踪】C-REITs三周年喜迎实时指数，市场成熟度迈上新台阶
5月8日【中信建投REITs｜深度】2024年一季报业绩综述：业绩及经营表现分化，政策红利持续释放
证券研究报告名称：《REITs2024年中期投资策略报告：标的优中选优，关注政策利好》
对外发布时间：2024年7月10日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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