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文｜竺劲
核心观点
首批9只C-REITs上市满3周年，中证指数公司公告修订中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数的编制方案，并自6月24日起公布实时行情。参照海外经验，完善的REITs指数体系是REITs市场成熟的重要标志，其不仅可为各类投资者提供可供跟踪的业绩基准，也使指数化投资成为可能。我们认为实时指数已经推出，C-REITs ETF或将渐行渐近。参照美日经验，REITs ETF出现于市场扩容，行情筑底企稳之后。中证REITs全收益指数自1月低点已提升17.3%，三年来市场提质扩容成效显著，且除流动性外已满足交易所ETF开发要求，推出C-REITs ETF的条件日渐成熟，将对整个市场提供流动性支撑。
摘要
C-REITs上市满三周年，中证指数公司将推出实时行情。6月21日，中证指数公司发布公告称，为进一步提升指数可投资性，中证指数有限公司决定修订中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数的编制方案。除对REITs指数编制规则中流动性、权重限制等方面作进一步优化之外，将原中证REITs（收盘）全收益指数改名“中证REITs全收益指数”，拟于6月24日发布实时行情。
完善的REITs指数体系是REITs市场成熟的重要标志。参照海外经验，完善的REITs指数体系是REITs市场成熟的重要标志，为各类投资者提供可跟踪的业绩基准。海外主要REITs市场（如北美、亚太等）有较长时间的发展历程，其指数编制方法和品类已较为成熟，且具备一致性。各市场REITs指数的成分股数量主要由市场发达程度决定，发达的市场支持纳入更多成分股，为指数提供很好的流动性。
REITs实时指数出台，C-REITs ETF渐行渐近。美国与日本的经验表明，REITs ETF往往出现在市场扩容及市场行情筑底企稳后。其中，美国最早于2000年推出REITs ETF，推出前市场已经历快速扩容并涵盖多种业态；日本首批2只REITs ETF于2008年上市，彼时REITs市场行情处于底部区域，并趋于企稳。截至6月21日C-REITs启航三年，36只上市REITs市值突破千亿，提质扩容成效显著；中证REITs全收益指数较年内低点回升17.3%，二级市场表现企稳回升。当前C-REITs ETF发行的市场条件具备，除流动性外已满足交易所ETF开发要求。我们认为C-REITs ETF或将在相关政策放松、市场窗口适宜时出台，有利于耐心资本参与稳定市场，提升市场流动性，并未全球投资人提供C-REITs指数化投资工具。
风险提示
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓；2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展；3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
相关报告：
6月23日【中信建投REITs | 周报】中信建投明阳智能REIT获批，三周年喜迎实时行情指数（6.15-6.21）
6月16日【中信建投REITs | 周报】两单新项目获受理，华夏特变电工REIT刷新配售比例纪录（6.8-6.14）
6月10日【中信建投REITs | 周报】市场扩容提速，两REITs发售时间定档（6.1-6.7）
证券研究报告名称：《C-REITs三周年喜迎实时指数，市场成熟度迈上新台阶》
对外发布时间：2024年6月24日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
本报告研究助理：
于秉仟
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