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文｜竺劲
核心观点
5月27日上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，大力度优化限购限贷政策，其中非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限“5改3”，非沪籍单身人士购房范围新增外环内的二手房，将直接释放缴纳年限不足、未婚居民的购房需求；首套与二套首付比例的降低、房贷利率的下调，将显著降低居民的置业门槛与购房负担。新政作用下，需求有望加速释放，上海楼市成交有望企稳。
事件
5月27日上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，全方位优化限购、限贷等核心调控政策，并同步推出以旧换新补贴、探索国企收储存量房等举措。
摘要
限购政策多方位优化，有效扩充购房人群。此次政策着重优化限购，非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”，同时非沪籍单身人士购房范围新增外环内的二手房，将直接释放缴纳年限不足、未婚居民的购房需求。此外，限购优化还包括多子女家庭新增一套购房指标、调整离异购房及住房赠与的套数规定、支持企业购买小户型二手房，也将促进购房需求的释放。
首付比例与贷款利率下调，降低居民购房负担。此次限贷政策也得到较大优化，首套房最低首付比例由30%降为20%、二套房由50%降为35%（重点区域降为30%），居民购房门槛有所降低；首套房商贷利率由3.85%下调至3.5%、二套房由4.25%下调至3.9%（重点区域由4.15%下调至3.7%），以首套房商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款计算，新政将减少月供累计7.1万元，有效降低了居民的购房负担。此外，新政还增加了公积金贷款额度，家庭首套房最高额度由120万元增至160万元，二套房最高额度由100万元增至130万元，进一步减轻居民购房压力。
响应消化存量、优化增量，楼市政策多维度优化。除限购与限贷政策优化外，本次新政还出台了对居民出售外环内新房、购买外环外二手房的补贴措施；新政另提到探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，土地出让端完善房价地价联动机制、差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，将有效消化存量、优化增量，适应房地产市场供求关系的新变化。
上海市场年内有所承压，新政有望促成交企稳。根据中指研究院数据，2023年上海新房成交1887.8万方，同比增长4.1%，二手房成交1537.4万方，同比增长26.9%。2024年以来上海楼市有所承压，1-4月新房成交418.3万方，同比下降35.7%，二手房成交519.5万方，同比下降4.3%。预计本次新政将促进上海楼市成交企稳。
风险提示
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
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证券研究报告名称：上海大力度优化调控，需求有望加速释放
对外发布时间：2024年5月28日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
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