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文｜竺劲、黄啸天
核心观点
本周中证REITs 收盘指数下跌0.77%（近期新发REITs因不满足上市时长等因素尚未纳入），收于809.75。从我们构建的指数来看（已纳入近期新发REITs），产权类REIT下跌0.2%，经营权类REITs下跌0.6%。本周将上交所针对首单孵化器REIT——招商科创孵化器REIT项目出具了反馈意见，监管的关注点主要集中于基础设施项目运营情况和项目估值合理性等两方面。本次问询的关注点更加细化，尤其估值方面结合招商科创孵化器REIT的租金取值、增长率、出租率、折现率等数据，针对核心估值参数的合理性、充分性等内容作出细致的问询，延续了此前压实REITs一级估值的思路。
摘要
政策及新闻回顾：2024年5月13日，北京证监局召开2024年辖区债券监管工作会议，辖区已上市发行9只公募REITs，募集资金超300亿元，产品只数和规模均居国内首位；辖区2024年债券监管工作将聚焦债券市场功能发挥，推动公司（企业）债、企业ABS、公募REITs有效协同，助力首都经济高质量发展。
行情回顾：1）本周中证REITs收盘指数下跌0.77%，收于803.48；全周加权日均换手率0.76%，较上周0.90%下降0.14个百分点，日均成交金额为3.9亿元，较上周的4.2亿元下降9%；2）本周产权类REITs下跌0.2%，经营权类REITs下跌0.6%；3）本周所有REITs子板块中，保租房REITs涨幅最大为0.7%，仓储物流REITs跌幅最大为1.7%；4）嘉实中国电建清洁能源REIT涨幅最大为3.1%；嘉实物美消费REIT跌幅最大为3.4%。
重要公告回顾：1）华夏华润商业REIT：发布成立后首次分红公告，本次拟分配金额为5122万元，占截至本次收益分配基准日可供分配金额的99.99%。分红方案为0.5122元/10份；2）华夏基金华润有巢REIT：发布2024年首次分红公告，本次拟分配金额为1220万元，占截止收益分配基准日可供分配金额的99.95%。分红方案为0.2440元/10份；3）华泰江苏交控REIT：发布分红公告，本次拟分配金额为人民币9774万元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的99.99%。分红方案为2.4436元/10份；4）国泰君安东久新经济REIT：张晋新任基金经理，原基金经理张健工作调整离任。
1 本周（截至5.17）重要政策新闻
2 本周（截至5.17）市场表现
3 本周（截至5.17）重要公告
4 本周（截至5.17）关注：招商科创孵化器REIT获反馈
2024年5月12日，上交所针对首单孵化器REIT——招商科创孵化器REIT项目出具了反馈意见，监管聚焦底层资产运营及估值合理性，凸显持续压实REITs一级估值的监管态势。对招商科创孵化器REIT，监管的关注点主要集中于基础设施项目运营情况和项目估值合理性等两方面。本次问询的关注点更加细化，尤其估值方面结合招商科创孵化器REIT的租金取值、增长率、出租率、折现率等数据，针对核心估值参数的合理性、充分性等内容作出细致的问询，体现了监管层持续压实REITs一级估值的态势。
5 本周（截至5.17）在审项目情况
6 本周（截至5.17）主要招标信息
风险提示
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
证券研究报告名称：《REITs周报（5.11-5.17）：市场小幅回调，首单孵化器REIT获监管反馈》
对外发布时间：2024年5月18日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
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