题图为城市摩天轮
疫情
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核心观点
疫情冲击叠加部分项目重建，收入业绩有所下滑。2020年公司实现营业收入7.4亿元，同比下降10.1%，归母净利润1.6亿元，同比下降12.8%。公司营业收入下滑主要因为：1）越界创意园区部分房屋拆除重建，导致收入同口径减少4300万元；2）国有业主方因疫情减免租金2350万，按收入、成本配比原则，公司营业收入相应减少。同时，疫情对公司的整体出租率亦有一定影响。业绩下滑主要因为收入减少导致毛利减少，以及金都路项目、宏安大厦项目两个新项目亏损2000万。
运营服务面积稳健增长，承租运营模式仍占主导，受托运营模式崭露头角。2020年，公司运营服务面积为88万平方米，较2019年增加21万平方米。在公司的运营服务面积中承租运营面积为57万平方米，参股运营面积为8万平方米，受托运营面积为23万平方米。受托运营面积增长加快，2014年受托运营服务面积为2万平方米，而到2020年则已增长至23万平方米。这种为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务并获取相应收入的轻资产模式越来越受到公司的重视。
项目拓展积极灵活，并购重组拉开序幕。公司在2020年以“承租运营”模式，签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约7000平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600平方米。以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的30个项目，面积约15万平方米。2020年12月公司与翌成创意签署《收购意向书》，公司拟收购其相关公司股权。未来公司有望发挥上市平台优势，去收并购业内的优质项目，加速公司的发展进程。
略
投资建议与盈利预测
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风险提示
出租率低于预期；新增项目拓展低于预期。
疫情冲击叠加部分项目重建，收入业绩有所下滑
疫情冲击叠加部分项目重建，收入业绩有所下滑。2020年公司实现营业收入7.4亿元，同比下降10.1%，归母净利润1.6亿元，同比下降12.8%。公司营业收入下滑主要因为：1）越界创意园区部分房屋拆除重建，导致收入同口径减少4300万元；2）国有业主方因疫情减免租金2350万，按收入、成本配比原则，公司营业收入相应减少。同时，疫情对公司的整体出租率亦有一定影响。业绩下滑主要因为收入减少导致毛利减少，以及金都路项目、宏安大厦项目两个新项目亏损2000万。盈利能力来看，公司2020年毛利率为34.0%，较2019年下降3.4个百分点，期间费用率为12.5%，较2019年上升1.2个百分点。总的来看，疫情给公司的经营带来了一定压力。
运营服务面积稳定增长，多种经营模式共同发展
运营服务面积稳健增长，承租运营模式仍占主导，受托运营模式崭露头角。2020年，公司运营服务面积为88万平方米，较2019年增加21万平方米，反映出公司在疫情影响之下仍然积极推进业务发展，拓展更多服务项目。在公司的运营服务面积中承租运营面积为57万平方米，参股运营面积为8万平方米，受托运营面积为23万平方米。从运营服务面积的结构可以看出，承租具有商业价值提升空间的老旧物业并对其进行改造，实现租金收入的提高仍然是公司主要的盈利模式。值得注意的是，受托运营面积增长加快，2014年受托运营服务面积为2万平方米，而到2020年则已增长至23万平方米。这种为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务并获取相应收入的轻资产模式越来越受到公司的重视，未来有望成为新的亮点。
拓展项目多管齐下，积极推进并购重组
项目拓展积极灵活，并购重组拉开序幕。公司在2020年以“承租运营”模式，签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约7000平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600平方米。以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的30个项目，面积约15万平方米。2020年12月公司与翌成创意签署《收购意向书》，公司拟收购其相关公司股权。未来公司有望发挥上市平台优势，去收并购业内的优质项目，加速公司的发展进程。
盈利预测与投资建议
略
风险提示
出租率下滑：由于外部冲击或者宏观经济下行，导致企业经营下滑，公司出租率出现下行。
项目拓展不及预期：公司项目拓展低于预期，导致新增项目贡献的收入低于预期。
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对外发布时间：2021年04月2日
报告发布机构 中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：竺劲、马晓东
执业证书编号：S1440519120002、S1440521010001
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